HEV Schweiz: Bei den Mieten nichts Neues
Zürich (ots)
Erwartungsgemäss bleibt der für die Mieten massgebende hypothekarische Referenzzinssatz ab dem 3. März 2014 weiterhin unverändert bei 2%.
Erwartung des HEV Schweiz zur Zinsentwicklung
Die letzte Erhebung der durchschnittlich bezahlten Hypothekarzinssätze hat ergeben, dass der Referenzzinssatz ab dem 3. März 2014 weiterhin 2% beträgt. Der für die Mieten massgebende Zinssatz verharrt bereits seit dem 3. September 2013 unverändert auf diesem rekordtiefen Niveau. Der mietrechtliche Referenzzinssatz basiert auf der vierteljährlichen Erhebung des Durchschnittssatzes durch die Schweizerische Nationalbank. Aufgrund der vergangenheitsbezogenen Erhebung sowie dem grossen Bestand an teils langfristigen Festhypotheken schlagen sich Zinsänderungen am Markt nur verzögert auf den Referenzzinssatz durch. Dies gilt auch für den Einfluss einer allfälligen Verteuerung der Neuabschlüsse von Hypothekarkrediten durch die vom Bundesrat beschlossene Erhöhung des Eigenkapitalpuffers für Wohnbauhypotheken. Das totale Hypothekarvolumen wuchs innerhalb der letzten 25 Jahre von 250 Milliarden auf 857 Milliarden. Der grösste Teil der Hypotheken sind Festhypotheken.
Der HEV empfiehlt
Bei Mietverhältnissen, deren Mietzinse bereits an den Referenzzinssatz von 2% angepasst wurden, besteht kein Handlungsbedarf. Wo der Mietzins noch auf einem Referenzzinssatz von mehr als 2% basiert, gilt es, eine Überprüfung aufgrund der aktuellen Kostensituation vorzunehmen: Eine Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Neben den Hypothekarzinsänderungen spielen noch andere Kostenfaktoren eine Rolle. So kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie allgemeine Kostensteigerungen (Unterhaltsteuerung, Gebührensteigerungen etc.) geltend machen. Dies gilt auch für die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen oder umfassenden Überholungen.
Rendite sowie Orts- und Quartierüblichkeit als Schranken
Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz nur, wenn aufgrund der Referenzzinsreduktion mit dem bestehenden Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Das Bundesgericht hat wiederholt bestätigt, dass ein Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken muss. Lehnt der Vermieter aus diesem Grund ein Senkungsbegehren seines Mieters ab, so hat er in einem allfälligen Verfahren die Zulässigkeit seines Ertrags zu beweisen. Gleiches gilt, wenn sich der Vermieter - insbesondere bei Altliegenschaften - darauf beruft, dass der Mietzins dem orts- oder quartierüblichen Niveau entspricht.
Nützliche Unterlagen und Hilfsmittel zum Thema Mietzinsanpassungen Zu beziehen via Mitgliedersekretariat des HEV Schweiz 044 254 90 20; info@hev-schweiz.ch:
o HEV-Ratgeber: Der Mietzins, Auflage Mai 2011
o HEV-Handbuch der Liegenschaftsverwaltung, neue Auflage 2012
o HEV-Broschüre: Zahlen & Fakten für die Mietrechtspraxis
- Mietzinsrechner:
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