euro adhoc: ECO Business-Immobilien AG
Geschäftszahlen/Bilanz
ECO
Business-Immobilien AG: Stabile Vermietungserlöse - Neubewertungsverluste
belasten Ergebnis
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25.11.2008
ECO Business-Immobilien AG: Stabile Vermietungserlöse - Neubewertungsverluste belasten Ergebnis
Wien, 25. November 2008. Die an der Wiener Börse notierte ECO Business-Immobilien AG hat die Vermietungserlöse in den ersten neun Monaten 2008 gesteigert. Die Finanzkrise wirkte sich dagegen deutlich negativ auf die Ergebnisentwicklung aus. Trotz eines Anstiegs der Vermietungserlöse von 55 % auf EUR 55,4 Mio., war das Konzernergebnis mit -16,8 Mio. (1-9/2007: EUR 20,2 Mio.) negativ. Ursache dafür war insbesondere eine marktbedingte Abwertung des Immobilienportfolios in der Höhe von rund 2 %. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und Steuern, inkl. Wertberichtigung) war mit EUR 6,0 Mio. jedoch trotz des herausfordernden Umfelds positiv.
Die Vermietungserlöse konnten in den ersten neun Monaten 2008 im Vergleich zur Vorjahresperiode auf EUR 55,4 Mio. gesteigert werden. Diese positive Entwicklung resultierte insbesondere aus den Akquisitionen im letzten Jahr sowie dem effektiven Asset Management von im Bestand befindlichen Immobilien. Der Transaktionsmarkt für Business-Immobilien ist im 3. Quartal 2008 beinahe vollkommen zum Erliegen gekommen. ECO erzielte in diesem Umfeld in der Periode 1-9/2008 Verkaufsgewinne von EUR 3,6 Mio. (1-9/2007 EUR 6,0 Mio.). Die Verkaufserlöse lagen dabei um rund 25,8 % über den bilanzierten IFRS-Werten.
Die marktbedingte Abwertung des Portfolios sowie außerordentliche Aufwendungen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung einer Immobilientransaktion im 2. Quartal 2008 führten zu einem Rückgang der Ertragskennzahlen im Vergleich zur Vorjahresperiode. Das Betriebsergebnis (EBIT) belief sich in der 9-Monatsperiode auf EUR 7,5 Mio., nach EUR 40,8 Mio. in den ersten drei Quartalen 2007. Das Finanzergebnis war mit EUR -32,9 Mio. aufgrund des höheren Finanzierungsvolumens negativ. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) verschlechterte sich auf EUR -25,4 Mio. und das Ergebnis nach Steuern auf EUR -18,7 Mio., nach EUR 20,4 Mio. in der Vorjahresperiode.
Auch im FFO (Funds from Operations), der Aufwertungsgewinne und unbare außerordentliche Aufwendungen unberücksichtigt lässt, spiegeln sich das gegenüber dem Vorjahreszeitraum höhere Zinsniveau und das höhere Finanzierungsvolumen wider. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und Steuern, inkl. Wertberichtigung) war mit EUR 6,0 Mio. dennoch deutlich positiv (1-9/2007: 13,4 Mio.). Positiv wirkte sich vor allem die operative Entwicklung des Unternehmens aus, sodass der FFO vor Zinsen und Steuern mit EUR 39,0 Mio. deutlich über dem Vorjahresniveau von EUR 27,4 Mio. ausgewiesen werden konnte.
Die Eigenkapitalquote belief sich zum Berichtsstichtag auf 36 % und der Loan-to-Value (LTV) auf 63 %. Die Höhe der Fremdfinanzierungen gegenüber Banken und Versicherungen beliefen sich zum Berichtsstichtag auf EUR 685 Mio., wovon rund ein Drittel gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert war. Das durchschnittliche Zinsniveau betrug 5,60 %.
Der Net Asset Value (NAV) je Aktie reduzierte sich vor allem aufgrund der Abwertungen gegenüber der Vorjahresperiode von EUR 12,04 auf EUR 11,83 je Aktie. Der adaptierte NAV lag bei EUR 12,06 je Aktie.
Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich zum 30.09.2008 aus 123 Objekten im Wert von EUR 1,1 Mrd. zusammen. Auch im 3. Quartal 2008 lag der Fokus auf der Weiterentwicklung der bestehenden ECO-Immobilien sowie der Fertigstellung der Entwicklungsprojekte. Diese effektiven Asset Management-Aktivitäten konnten erfolgreich umgesetzt werden und so die Leerstandsrate im Vergleich zum 1. Halbjahr reduziert werden. Die operative Entwicklung des Immobilienportfolios stellt somit keinen Grund für die Abwertungen dar.
Die weitere Entwicklung der Finanzmärkte wie auch die Auswirkungen auf die Realwirtschaft sind derzeit schwer einschätzbar. ECO rechnet daher mit einem weiterhin schwierigen Marktumfeld für das restliche Geschäftsjahr 2008.
Auf Basis der Entwicklung im 3. Quartal 2008 geht der Vorstand davon aus, dass die Ertragskennzahlen von ECO trotz steigender Vermietungserlöse insbesondere aufgrund fehlender Neubewertungsergebnisse deutlich unter dem Niveau des Jahres 2007 zu liegen kommen. Durch Abwertungen ist zudem ein negatives Gesamtjahresergebnis aus heutiger Sicht nicht auszuschließen, wobei beim Cash-Ertrag unverändert ein positives Ergebnis erwartet wird.
Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS
01-09/2008 01-09/2007
Vermietungserlöse (TEUR) 55.424 35.818 davon Mieterlöse (TEUR) 45.838 29.369 Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR) 3.600 5.973 Nettogewinn aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR) -23.638 13.487 Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR) 7.452 40.833 Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR) -25.419 27.303 Konzernergebnis (nach Minderheiten) (TEUR) -16.807 20.149
Gewinn je Aktie (EUR) -0,49 0,73 Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 27.730.000
FFO (Funds from operations) vor Zinsen und Steuern inkl. Wertberichtigung 1)(TEUR) 38.982 27.364 Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations) nach Zinsen und Steuern 2) (TEUR) 5.981 13.379
NAV je Aktie (EUR) 11,83 12,04
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen 2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen - Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Immobilienkennzahlen
30/09/2008 30/09/2007
Anzahl der Objekte 123 116 davon Hold-Portfolio 72 61 davon Trading-Portfolio 45 52 davon Development-Projekte 6 3 Gesamtnutzfläche in m² * 666.200 506.600 davon Trading-Portfolio 42.100 46.500 davon Development-Portfolio 46.000 25.500 Garagenplätze (Anzahl) 3.570 2.490 davon Trading-Portfolio 270 290 davon Development-Portfolio 230 60 Immobilienvermögen (in TEUR) 1.094.828 755.173 davon Anlagen in Bau 46.301 30.488 davon Trading-Portfolio 57.539 61.803
* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / Garagenplatz berücksichtigt
Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die auf Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen", "planen", "rechnen", "davon ausgehen", "sollen", "sollten", "können", etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. ECO weist darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.
Rückfragehinweis:
ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck
Vorsitzender des Vorstandes
Tel.: +43(1)535 21 99-12
mailto:scheck@eco-immo.at
Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)535 21 99-35
mailto:pechar@eco-immo.at
Hochegger Financials
Mag.(FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-31
mailto:r.mayrl@hochegger.com
Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime.market
Börsen: Wiener Börse AG / Geregelter Freiverkehr