EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG
Abwertungen belasten
Halbjahres-Ergebnis - Abbau der Nettoverschuldung und Stärkung der
Bilanzstruktur durch Portfolio-Optimierung
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25.08.2009
ECO Business-Immobilien AG: Abwertungen belasten Halbjahres-Ergebnis - Abbau der Nettoverschuldung und Stärkung der Bilanzstruktur durch Portfolio-Optimierung
Wien, 25. August 2009. Die Geschäftsentwicklung der im Prime Market der Wiener Börse notierten ECO Business-Immobilien AG war im ersten Halbjahr 2009 von den negativen Auswirkungen der internationalen Finanzkrise auf die europäischen Business-Immobilienmärkte belastet. Der Fokus der Geschäftstätigkeit lag daher auf der weiteren Optimierung des Immobilienportfolios und der Stärkung der Bilanzstruktur durch Immobilienverkäufe. Durch den Verkauf von insgesamt 55 Immobilien mit einem Gesamtwert von rund EUR 240 Mio. wurde die Nettoverschuldung deutlich reduziert und die Eigenkapitalquote auf 39,3 % erhöht. Das Immobilienvermögen reduzierte sich durch das Verkaufsprogramm von EUR 1.074,2 Mio. zum Jahresende 2008 auf EUR 843,6 Mio. Die Vermietungserlöse kamen mit EUR 31,7 Mio. dementsprechend unter dem Vorjahreswert zu liegen (EUR 36,8 Mio.). Durch marktbedingte Abwertungen des Immobilienportfolios (EUR -25,3 Mio.) war das Konzernergebnis mit EUR -14,6 Mio. (1-6/2008: EUR 5,8 Mio.) negativ.
Aufgrund der nur geringfügig über den zuletzt festgestellten IFRS-Buchwerten liegenden Veräußerungserlösen sind die Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen im ersten Halbjahr 2009 auf EUR 0,1 Mio. gesunken, nach EUR 3,3 Mio. in der Vorjahresperiode. Die durch unabhängige Sachverständige durchgeführte Bewertung des Immobilienportfolios ergab im ersten Halbjahr 2009 eine Abwertung in Höhe von EUR 25,3 Mio., was rund 3 % des Immobilienvermögens entspricht. Dies ist auf das allgemein schwierige Umfeld am Business-Immobilienmarkt und weiter fehlende Referenztransaktionen zurückzuführen. Im ersten Halbjahr 2008 war ein Nettogewinn aus der Anpassung der Zeitwerte in der Höhe von EUR 5,4 Mio. ausgewiesen worden. Die Abwertungen waren damit hauptverantwortlich für den Rückgang des Betriebsergebnisses (EBIT) auf EUR -8,3 Mio., nach EUR 25,8 Mio. 1-6/2008.
Vor allem infolge des verminderten Finanzierungsvolumens sowie der positiven Auswirkungen des günstigen Zinsniveaus auf bestehende Verbindlichkeiten konnte ECO im ersten Halbjahr 2009 das Finanzergebnis auf EUR -11,2 Mio. verbessern (1-6/2008: EUR -21,2 Mio.). Das Ergebnis vor Steuern wurde mit EUR -19,5 Mio. ausgewiesen (1-6/2008: EUR 4,7 Mio). Das Ergebnis nach Steuern lag bei EUR -14,7 Mio., nach EUR 3,8 Mio. im ersten Halbjahr 2008. Die Funds from Operations (FFO nach Zinsen und Steuern) waren aufgrund der Verkaufstransaktionen, die infolge des Marktumfelds unter den historischen Anschaffungskosten getätigt wurden, mit EUR -14,0 Mio. negativ (1-6/2008: EUR 6,7 Mio.).
Die Bilanzsumme von ECO reduzierte sich von EUR 1,1 Mrd. Ende 2008 infolge der Verkäufe auf EUR 897,4 Mio. zum 30. Juni 2009. Der Abbau von Verbindlichkeiten brachte eine Erhöhung der Eigenkapitalquote auf knapp 40 % seit Jahresbeginn (39,3 %, nach 33,7 % Ende 2008) und eine Reduktion der Nettoverschuldung um 29 % auf EUR 498,7 Mio. Die langfristigen Verbindlichkeiten verringerten sich im Vergleich zum 31.12.2008 von EUR 470,8 Mio. auf EUR 394,8 Mio. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten wurden von EUR 267,7 Mio. auf EUR 150,1 Mio. reduziert. Aufgrund der Abwertungen auf das Immobilienportfolio reduzierte sich der Net Asset Value gegenüber Jahresende 2008 von EUR 10,80 auf EUR 10,27 je Aktie.
Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich nach den im ersten Halbjahr 2009 erfolgten Verkäufen aus 63 Objekten mit rund 551.000 m² Gesamtnutzfläche im Gesamtwert von EUR 843,6 Mio. zusammen (EUR 1.074 Mio. Ende 2008). Die Leerstandsrate (13,6 % exklusive Sanierung) und die Durchschnittsmieten (EUR 10,5 pro m² im Büro-Segment und EUR 9,8 pro m² im Retail-Segment) konnten im Vergleich zum Jahresende 2008 weitestgehend stabil gehalten werden.
Die weitere Optimierung des Kernsegments Hold-Portfolio hat für ECO 2009 oberste Priorität. Aufgrund der schwierigen Marktsituation stehen im Geschäftsjahr 2009 keine neuen Development-Projekte am Plan. ECO hat sich auch im rezessiven Marktumfeld 2009 zum Ziel gesetzt, die Auslastung der im Bestand befindlichen Immobilien und somit die erwirtschafteten Mieterträge stabil zu halten. Dies soll größtmögliche Liquidität sichern und einen Cash-Ertrag aus dem operativen Betrieb ermöglichen. Zusätzliche Liquidität soll durch die Nutzung von Verkaufs-Opportunitäten generiert werden. Der Vorstand geht im Vergleich zum Jahr 2008 von einer im Jahresverlauf weiter steigenden Eigenkapitalquote aus. Darüber hinaus sollte sich das Finanzergebnis aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und der reduzierten Verbindlichkeiten weiter verbessern.
Trotz sich zuletzt aufhellender Konjunkturprognosen und einem sich langsam erholendem Kapitalmarkt rechnet ECO mit einem weiterhin angespannten und herausfordernden Marktumfeld. Weitere Abwertungen auf das Immobilienportfolio können in diesem Umfeld nicht ausgeschlossen werden.
Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS
1-6/2009 1-6/2008 Vermietungserlöse(TEUR) 31.734 36.804 davon Mieterlöse(TEUR) 25.825 30.663 Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR) 119 3.312 Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR) -25.313 5.419 Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) (TEUR) 17.034 20.452 Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR) -8.299 25.844 Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR) -19.516 4.682 Konzernergebnis (nach Minderheiten) (TEUR) -14.552 5.757 Ergebnis je Aktie(EUR) -0,43 0,17 Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 34.100.000 FFO (Funds from operations) vor Zinsen und Steuern -2.770 27.970 inkl. Wertberichtigung1) (TEUR) Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations) -14.010 6.685 nach Zinsen und Steuern2) (TEUR) NAV je Aktie (EUR) 10,27 12,61
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen 2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen - Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Bilanzkennzahlen
Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR 30/06/2009 31/12/2008 Langfristige Vermögenswerte 855.464 1.085.709 davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 807.302 981.890 davon Anlagen in Bau 36.256 40.421 Kurzfristige Vermögenswerte 41.974 27.904 Summe Vermögenswerte 897.437 1.113.614 Eigenkapital und Rücklagen 352.489 375.113 davon Minderheitsgesellschafter 2.381 6.918 Langfristige Verbindlichkeiten 394.829 470.846 Kurzfristige Verbindlichkeiten 150.120 267.654 Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten 897.437 1.113.614
Immobilienkennzahlen 30/06/2009 30/06/2008 Anzahl der Objekte 63 122 davon Hold-Portfolio 61 70 davon Trading-Portfolio 0 46 davon Development-Projekte 2 6 Gesamtnutzfläche in m²* 551.000 651.400 Garagenplätze (Anzahl) 2.870 3.560 Immobilienvermögen (in TEUR) 843.559 1.083.903 davon Anlagen in Bau 36.256 36.457
* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / Garagenplatz berücksichtigt
Rückfragehinweis:
ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck
Vorsitzender des Vorstandes
Tel.: +43(1)580 88 12
mailto:scheck@eco-immo.at
Mag. Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)580 88 35
mailto:pechar@eco-immo.at
Hochegger Financials
Mag.(FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-331
mailto:r.mayrl@hochegger.com
Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime.market
Börsen: Wien / Geregelter Freiverkehr