EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG
ECO Business-Immobilien AG:
Steigerung der Vermietungserlöse - negatives Ergebnis aufgrund von Abwertungen
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25.03.2009
ECO Business-Immobilien AG: Steigerung der Vermietungserlöse - negatives Ergebnis aufgrund von Abwertungen
Wien, 25. März 2009. Die im Prime Market der Wiener Börse notierte ECO Business-Immobilien AG war in ihrer Ergebnisentwicklung 2008 von der Finanzkrise und deren realwirtschaftlichen Folgen belastet. Trotz weiterem Anstieg der Vermietungserlöse auf EUR 74,8 Mio., war das Konzernergebnis mit EUR -35,7 Mio. (2007: EUR 32,8 Mio.) negativ. Ursache dafür war insbesondere eine marktbedingte Abwertung des Portfolios in der Höhe von rund 5 % des Immobilienvermögens im zweiten Halbjahr 2008. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und Steuern, inkl. Wertberichtigung) war mit EUR 5,0 Mio. jedoch trotz deutlich gestiegener Finanzaufwendungen und einem herausfordernden Marktumfeld 2008 positiv. Die Eigenkapitalquote belief sich zum Bilanzstichtag 31.12.2008 auf 33,7 %.
Die Vermietungserlöse stiegen im Geschäftsjahr 2008 um 54 % auf EUR 74,8 Mio. (nach EUR 48,6 Mio. 2007). Dieser Zuwachs ist vor allem auf die Akquisition ehemaliger BAWAG-Immobilien Ende 2007 zurückzuführen, die 2008 erstmalig zu den Vermietungserlösen von ECO beitrugen. Weiters wirkten sich das beständige Mietniveau in den Kernmärkten und die Konzentration auf solide, bonitätsstarke Mieter positiv auf die Vermietungserlöse aus. Die Liquiditätsknappheit am Finanzmarkt belastete den Investmentmarkt für Business-Immobilien das gesamte Geschäftsjahr 2008. Dementsprechend rückläufig entwickelten sich die Erträge aus Immobilienverkäufen (EUR 4,5 Mio. 2008 nach EUR 16,5 Mio. 2007). Die erzielten Gewinnmargen auf die IFRS-Buchwerte waren mit 22,3 % unverändert deutlich positiv.
Das Betriebsergebnis (EBIT) verringerte sich 2008 auf EUR -6,8 Mio., nach EUR 60,8 Mio. im Jahr 2007. Das negative EBIT ist insbesondere auf den Nettoverlust aus der Anpassung der Zeitwerte in der Höhe von EUR 49,0 Mio. oder rund 5,0 % des Immobilienvermögens zurückzuführen - im Vorjahr wurde noch ein Nettogewinn aus der Anpassung der Zeitwerte in der Höhe von EUR 17,1 Mio. ausgewiesen. Neben geringeren Immobilienverkäufen war das EBIT darüber hinaus auch von außerordentlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung einer Immobilientransaktion im zweiten Quartal 2008 belastet.
Das Finanzergebnis war von einem deutlich gestiegenen Finanzierungsaufwand gekennzeichnet und belief sich im Geschäftsjahr 2008 auf EUR -43,2 Mio., nach EUR -19,1 Mio. 2007. Hauptursache für den höheren Finanzierungsaufwand war ein deutlich höheres durchschnittliches Finanzierungsvolumen (EUR 740,9 Mio. nach EUR 491,8 Mio. im Jahr 2007) sowie die im Jahr 2008 durchschnittlich höheren Basiszinssätze. Das Ergebnis vor Steuern verschlechterte sich von EUR 41,7 Mio. im Jahr 2007 auf EUR -49,9 Mio. 2008. Das Ergebnis je Aktie lag 2008 bei EUR -1,05, nach EUR 1,11 im Vorjahreszeitraum.
Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und Steuern, inkl. Wertberichtigung), der die operative Ertragsstärke widergibt, war 2008 mit EUR 5,0 Mio. trotz im Vergleich zum Vorjahr deutlich höheren Finanzaufwendungen positiv, lag allerdings unter dem Wert aus 2007 von EUR 24,7 Mio. Der FFO vor Zinsen und Steuern stieg 2008 aufgrund der positiven operativen Entwicklung auf EUR 48,1 Mio., nach EUR 44,2 Mio. im Jahr 2007.
Die Eigenkapitalquote konnte durch den Abbau von Verbindlichkeiten zum Berichtsstichtag auf 33,7 % erhöht werden, nach 32,6 % Ende 2007. Der Loan-to-Value (LTV) betrug zum 31.12.2008 64,5 % (2007: 66,1 %). Dem Eigenkapital von EUR 375,1 Mio. standen überwiegend langfristige Verbindlichkeiten in der Höhe von EUR 470,8 Mio. gegenüber (2007: EUR 618,3 Mio.). Rund ein Drittel der Fremdfinanzierungen war gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert. Das durchschnittliche Zinsniveau betrug ohne Berücksichtigung von Zinssicherungsinstrumenten per Jahresende rund 3,9 % (Basiszinssatz inkl. Marge). Die liquiden Mittel zum Bilanzstichtag beliefen sich auf EUR 14,6 Mio. (2007: EUR 34,7 Mio.) und wurden durch Immobilienverkäufe im angelaufenen Geschäftsjahr 2009 im Wert von über EUR 100 Mio. bereits erhöht.
Der Net Asset Value (NAV) je Aktie reduzierte sich vor allem aufgrund der Abwertungen gegenüber dem Vorjahr von EUR 12,40 auf EUR 10,80 je Aktie. Der adaptierte NAV lag bei EUR 10,72 je Aktie.
Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich Ende des Geschäftsjahres 2008 aus 117 Objekten im Wert von EUR 1,07 Mrd. zusammen. ECO legte den Schwerpunkt im abgelaufenen Geschäftsjahr auf das Immobilienmanagement der in Bestand befindlichen Flächen.
Im Rahmen der noch deutlicheren Fokussierung auf das Büro- und Geschäftsimmobilien-Segment hat sich ECO von Objekten getrennt, die nicht ausschließlich diesem Immobiliensegment zuzurechnen sind oder überwiegend für Wohnzwecke genutzt werden. Diese Immobilien umfassen den 50%igen Anteil am Allianz-Trading-Portfolio (EUR 52,0 Mio.) sowie weitere Liegenschaften in Österreich und Deutschland mit einem Wert von EUR 61,3 Mio. Abgetreten werden diese Immobilien an die conwert-Gruppe, die bereits bisher 50 %-Eigentümerin des Allianz-Trading-Portfolios war. Der vereinbarte Kaufpreis basiert auf Gutachten unabhängiger Sachverständiger zum 31. Dezember 2008. Aufgrund des aktuellen Marktumfelds und damit einhergehenden Bewertungen liegt der Gesamtverkaufspreis von EUR 113,3 Mio. unter den historischen Anschaffungskosten. Mit dieser Transaktion werden auch die Verbindlichkeiten gegenüber der conwert-Gruppe weitestgehend rückgeführt. Bei den verkauften Liegenschaften handelt es sich überwiegend um innerstädtische Wohnimmobilien bzw. ein Hotel in Österreich und zwei Seniorenresidenzen in Deutschland. Nach dem vollständigen Verkauf des Trading-Portfolios umfasst die Segmentierung der ECO somit ab dem Jahr 2009 die beiden strategischen Segmente Hold-Portfolio und Development-Portfolio.
Bereits zuvor hat ECO in den ersten Wochen 2009 zwei Liegenschaften in Wien an private Investoren verkauft. Durch diese Verkäufe in Höhe von rund EUR 112,7 Mio. konnte die Liquidität des Unternehmens langfristig gestärkt und die Eigenkapitalquote erhöht werden.
Da die weitere Entwicklung der Realwirtschaft und die Dauer und Tiefe der derzeit vorherrschenden Rezession derzeit schwer einschätzbar sind, geht ECO für das Geschäftsjahr 2009 von einem weiterhin schwierigen Marktumfeld aus.
Neben der Portfolio-Optimierung durch Verkäufe liegt der Fokus im Jahr 2009 auf der Bewirtschaftung des bestehenden Immobilienportfolios. Derzeit wird eine tiefgreifende Analyse jedes einzelnen Objekts durchgeführt, um die optimale Verwertung der Liegenschaft zu gewährleisten. Durch laufende Verbesserungsmaßnahmen bei Ausstattung, Struktur und Verwertung der Immobilie sollen die Auslastung und das Mietpreisniveau in Zeiten des Abschwungs stabil gehalten und gleichzeitig die Basis für Ertrags- und Wertsteigerungen bei einer Trendumkehr des Marktes gelegt werden. ECO wird Opportunitäten bei Akquisitionen selektiv nutzen und sich bietende Verkaufschancen wahrnehmen. Im Segment Development-Portfolio sind die laufenden Projekte ausfinanziert und werden wie geplant fertiggestellt, neue werden nicht begonnen werden.
Durch entsprechendes Asset Management sollte es ECO im schwierigen Jahr 2009 gelingen, die laufenden Kosten aus den operativen Einnahmen zu decken und somit einen positiven Cash-Ertrag zu erwirtschaften. Bei den Mieterträgen geht ECO von einer stabilen Entwicklung gegenüber dem Vorjahr aus, die Verkaufserlöse werden insbesondere zum Schuldenabbau und der Stärkung der Liquidität herangezogen werden. Im Vergleich zum Jahr 2008 ist somit von einer steigenden Eigenkapitalquote auszugehen. Auf der Fremdfinanzierungsseite wird ECO vom niedrigeren Zinsniveau profitieren, sodass sich das negative Finanzergebnis im Vergleich zum Vorjahr voraussichtlich verbessern wird.
Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS
01-12/2008 01-12/2007 Vermietungserlöse (TEUR) 74.794 48.589 davon Mieterlöse (TEUR) 61.668 39.959 Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR) 4.517 16.508 Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR) -48.985 17.146 Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR) -6.790 60.801 Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR) -49.940 41.654 Konzernergebnis (nach Minderheiten)(TEUR) -35.698 32.772 Ergebnis je Aktie (EUR) -1,05 1,11 Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 29.550.000 FFO (Funds from operations)1) (TEUR) 48.067 44.195 vor Zinsen und Steuern inkl. Wertberichtigung Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations) 2)(TEUR) 4.991 24.723 nach Zinsen und Steuern NAV je Aktie (EUR) 10,80 12,40
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen 2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen - Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Bilanzkennzahlen
Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR 31.12.2008 31.12.2007 Langfristige Vermögenswerte 1.085.709 1.244.766 davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 981.890 1.140.019 davon Anlagen in Bau 40.421 34.746 davon zum Verkauf gehaltene Immobilien 51.881 58.319 Kurzfristige Vermögenswerte 27.904 93.330 Summe Vermögenswerte 1.113.614 1.338.095 Eigenkapital und Rücklagen 375.113 435.685 davon Minderheitsgesellschafter 6.918 12.784 Langfristige Verbindlichkeiten 470.846 618.343 Kurzfristige Verbindlichkeiten 267.654 284.067 Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten 1.113.614 1.338.095
Immobilienkennzahlen
31/12/2008 31/12/2007
Anzahl der Objekte 117 127
davon Hold-Portfolio 72 73
davon Trading-Portfolio 41 46
davon Development-Projekte 4 8
Gesamtnutzfläche in m²* 662.700 668.000
davon Trading-Portfolio 39.100 42.800
davon Development-Portfolio 38.800 53.100
Garagenplätze (Anzahl) 3.530 3.380
davon Trading-Portfolio 270 280
davon Development-Portfolio 150 230
Immobilienvermögen (in TEUR) 1.074.192 1.233.083
davon Anlagen in Bau 40.421 34.746
davon Trading-Portfolio 51.881 58.319* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / Garagenplatz berücksichtigt
Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die auf Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen", "planen", "rechnen", "davon ausgehen", "sollen", "sollten", "können", etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. ECO weist darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.
Rückfragehinweis:
ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck
Vorsitzender des Vorstandes
Tel.: +43(1)535 21 99-9012
mailto:scheck@eco-immo.at
Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)535 21 99-9035
mailto:pechar@eco-immo.at
Hochegger Financials
Mag.(FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-331
mailto:r.mayrl@hochegger.com
Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime.market
Börsen: Wiener Börse AG / Geregelter Freiverkehr