EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG
Ergebnis im 1. Quartal 2009 durch
Abwertungen belastet - Abbau der Nettoverschuldung und Liquiditätsstärkung durch
Portfolio-Optimierung
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20.05.2009
ECO Business-Immobilien AG: Ergebnis im 1. Quartal 2009 durch Abwertungen belastet - Abbau der Nettoverschuldung und Liquiditätsstärkung durch Portfolio-Optimierung
Wien, 20. Mai 2009. Die im Prime Market der Wiener Börse notierte ECO Business-Immobilien AG hat im ersten Quartal 2009 gezielt Maßnahmen bei der Optimierung des Immobilienportfolios und der Bilanzstruktur gesetzt, um für anhaltend rezessive Marktbedingungen gerüstet zu sein. Durch den Verkauf von insgesamt 48 Immobilien im Wert von rund EUR 195,0 Mio. erfolgte eine noch deutlichere Fokussierung auf das Kernsegment Business-Immobilien. Zudem konnte Liquidität freigesetzt und die Eigenkapitalstruktur verbessert werden: die Eigenkapitalquote stieg von 34 % Ende 2008 auf 38 % Ende des ersten Quartals 2009. Durch marktbedingte Abwertungen des Immobilienportfolios (EUR -14,9 Mio.) war das Konzernergebnis mit EUR -9,8 Mio. (1-3/2008: EUR 8,7 Mio.) negativ.
Die Vermietungserlöse von ECO lagen im Berichtszeitraum trotz der großvolumigen Immobilienverkäufe mit EUR 16,5 Mio. nur 10 % unter dem Wert des Vergleichsquartals (EUR 18,3 Mio.). Der anhaltende Stillstand am Transaktionsmarkt sowie Immobilienverkäufe zu zuletzt festgestellten IFRS-Schätzwerten hatten zur Folge, dass die Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen mit EUR 5.000 keinen nennenswerten Beitrag mehr zum Ergebnis leisteten (1-3/2008: EUR 2,8 Mio.).
Aufgrund des allgemein schwierigen Umfelds am Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt und fehlender Referenztransaktionen in diesem Segment hatte die durch unabhängige Sachverständige durchgeführte Bewertung des Immobilienportfolios im ersten Quartal 2009 eine Abwertung in Höhe von EUR 14,9 Mio. zur Folge. Dementsprechend verringerte sich das Betriebsergebnis (EBIT) auf EUR -6,2 Mio., nach EUR 19,4 Mio. im ersten Quartal 2008.
Das Finanzergebnis konnte hingegen aufgrund des gesunkenen Zinsniveaus sowie Finanzierungsvolumens von EUR -10,9 Mio. auf EUR -6,5 Mio. verbessert werden. Das Ergebnis vor Steuern wurde mit EUR -12,7 Mio. ausgewiesen, nach EUR 8,5 Mio. 1-3/2008. Das Ergebnis nach Steuern kam im ersten Quartal 2009 bei EUR -9,9 Mio. zu liegen, nach EUR 7,2 Mio. in der Vergleichsperiode.
Die Funds from Operations (FFO) waren aufgrund der Verkaufstransaktionen, die im Berichtszeitraum aufgrund des aktuellen Marktumfelds unter den historischen Anschaffungskosten getätigt wurden, mit EUR -12,2 Mio. negativ (1-3/2008: EUR 4,2 Mio.).
Die Bilanzsumme ging im ersten Quartal 2009 von EUR 1,1 Mrd. auf EUR 930,5 Mio. zurück. Durch die Verkäufe konnte ECO das Eigenkapital stärken und Verbindlichkeiten abbauen, sodass die Nettoverschuldung von EUR 701,6 Mio. zum Jahresende 2008 auf EUR 543,7 Mio. zum 31. März 2009 erheblich reduziert wurde. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich von 34 % Ende 2008 auf 38 % Ende des ersten Quartals 2009. Der Loan-to-Value (LTV) belief sich auf 60,6 %. Die langfristigen Verbindlichkeiten verringerten sich im Vergleich zum 31.12.2008 von EUR 470,8 Mio. auf EUR 402,6 Mio. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten wurden von EUR 267,7 Mio. auf EUR 172,2 Mio. ebenfalls wesentlich reduziert. Der Net Asset Value (NAV) je Aktie reduzierte sich insbesondere aufgrund der Abwertungen gegenüber der Vorjahresperiode von EUR 12,54 auf EUR 10,31 je Aktie.
Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich zum Berichtsstichtag aus 71 Objekten im Gesamtwert von EUR 892,8 Mio. zusammen (EUR 1.074 Mio. Ende 2008). Beinahe alle Investments (96 %) befanden sich in den Kernmärkten Österreich und Deutschland. Der Fokus im Berichtsquartal lag auf der Portfolio-Optimierung durch Verkäufe sowie auf gezielten Maßnahmen zur Verbesserung von Ausstattung, Struktur und Verwertung der Immobilien.
Ziel von ECO ist die Auslastung der im Bestand befindlichen Immobilien und somit die erwirtschafteten Mieterträge stabil zu halten. Im Vergleich zum Jahr 2008 geht der Vorstand von einer steigenden Eigenkapitalquote aus. Auf der Fremdfinanzierungsseite profitiert ECO vom niedrigeren Zinsniveau, sodass sich das Finanzergebnis im Laufe des Jahres voraussichtlich weiter verbessern wird. ECO geht von einem anhaltend schwierigen Marktumfeld aus, sodass weitere Abwertungen des Immobilienportfolios nicht auszuschließen sind.
Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS
1-3/2009 1-3/2008 Vermietungserlöse (TEUR) 16.523 18.303 davon Mieterlöse(TEUR) 13.444 15.232 Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR) 5 2.748 Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR) -14.888 5.700 Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR) -6.193 19.350 Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR) -12.679 8.453 Konzernergebnis (nach Minderheiten)(TEUR) -9.828 8.694
Ergebnis je Aktie(EUR) -0,29 0,25 Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 34.100.000
FFO (Funds from operations) (TEUR) -5.694 15.209 vor Zinsen und Steuern inkl. Wertberichtigung 1) Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations) (TEUR) -12.191 4.234 nach Zinsen und Steuern 2)
NAV je Aktie (EUR) 10,31 12,54
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen 2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen - Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Bilanzkennzahlen
Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR
31/03/2009 31/12/2008 Langfristige Vermögenswerte 903.679 1.085.709 davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 861.545 981.890 davon Anlagen in Bau 31.247 40.421 davon zum Verkauf gehaltene Immobilien 0 51.881 Kurzfristige Vermögenswerte 26.788 27.904 Summe Vermögenswerte 930.467 1.113.614 Eigenkapital und Rücklagen 355.642 375.113 davon Minderheitsgesellschafter 3.979 6.918 Langfristige Verbindlichkeiten 402.601 470.846 Kurzfristige Verbindlichkeiten 172.224 267.654 Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten 930.467 1.113.614
Immobilienkennzahlen
31/03/2009 31/03/2008 Anzahl der Objekte 71 126 davon Hold-Portfolio 69 72 davon Trading-Portfolio 0 46 davon Development-Projekte 2 8 Gesamtnutzfläche in m²* 580.800 671.500 davon Trading-Portfolio 0 42.600 davon Development-Portfolio 20.900 53.100 Garagenplätze (Anzahl) 3.060 3.470 davon Trading-Portfolio 0 280 davon Development-Portfolio 90 230 Immobilienvermögen (in TEUR) 892.792 1.244.601 davon Anlagen in Bau 31.247 38.597 davon Trading-Portfolio 0 58.195
* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / Garagenplatz berücksichtigt
Rückfragehinweis:
ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck
Vorsitzender des Vorstandes
Tel.: Tel +43 1 580 88 12
mailto:scheck@eco-immo.at
Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43 1 580 88 35
mailto:pechar@eco-immo.at
Hochegger Financials
Mag.(FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-331
mailto:r.mayrl@hochegger.com
Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime.market
Börsen: Wien / Geregelter Freiverkehr