EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG
Positives operatives Ergebnis und
Trendwende bei Bewertungen
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23.11.2009
ECO Business-Immobilien AG: Positives operatives Ergebnis und Trendwende bei Bewertungen
Wien, 23. November 2009. Die im Prime Market der Wiener Börse notierte ECO Business-Immobilien AG hat angesichts der Wirtschafts- und Finanzkrise in den ersten neun Monaten 2009 eine Redimensionierung des Unternehmens durchgeführt. Im Rahmen einer Portfolio-Optimierung durch Verkäufe wurde die Nettoverschuldung deutlich reduziert und die Eigenkapitalquote auf 41,5 % erhöht. Nach einer positiven Trendwende auf der Bewertungsseite im dritten Quartal 2009 war das EBIT in der Periode 1-9/2009 mit EUR 5,3 Mio. klar positiv (1-9/2008: EUR 7,5 Mio.).
ECO erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen 2009 Mieterlöse in der Höhe von EUR 38,2 Mio. Diese lagen aufgrund des Verkaufsprogramms erwartungsgemäß unter dem Niveau der Vergleichsperiode (EUR 45,8 Mio.). Die Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen reduzierten sich angesichts der geringfügig über den IFRS-Buchwerten liegenden Veräußerungserlösen auf EUR 0,3 Mio., nach EUR 3,6 Mio. in den ersten neun Monaten 2008.
Auf der Bewertungsseite kam es im dritten Quartal 2009 zu einer positiven Trendwende. Nach Abwertungen von EUR -25,3 Mio. im ersten Halbjahr 2009 zeigte die durch unabhängige Sachverständige durchgeführte Bewertung des Immobilienportfolios im dritten Quartal 2009 eine Aufwertung von rund EUR 6,8 Mio. Das Bewertungsergebnis lag damit in den ersten neun Monaten 2009 mit EUR -18,6 Mio. über dem Vorjahresniveau (EUR -23,6 Mio.). Das operative Ergebnis (EBIT) war trotz dieser nicht liquiditätswirksamen Belastungen aus dem ersten Halbjahr klar positiv und belief sich in der Periode 1-9/2009 auf EUR 5,3 Mio., nach EUR 7,5 Mio. im Vergleichszeitraum. Das EBIT ohne Berücksichtigung der Abschreibungen und Anpassungen der Zeitwerte (EBITDA) lag im Berichtszeitraum bei EUR 23,8 Mio. (1-9/2008: EUR 31,1 Mio.).
ECO konnte das Finanzergebnis in der Berichtsperiode aufgrund des Abbaus von Schulden und des allgemein niedrigeren Zinsniveaus auf EUR -16,0 Mio. substanziell verbessern (1-9/2008: EUR -32,9 Mio.). Das Ergebnis vor Steuern lag mit EUR -10,7 Mio. deutlich über dem Vorjahresniveau von EUR -25,4 Mio. Das Ergebnis nach Steuern wurde mit EUR -8,3 Mio. ausgewiesen, nach EUR -18,7 Mio. in den ersten neun Monaten 2008.
Die Bilanzsumme von ECO reduzierte sich von EUR 1,1 Mrd. Ende 2008 infolge des Verkaufsprogramms auf EUR 855,9 Mio. zum 30. September 2009. Durch den Abbau von Verbindlichkeiten konnte ECO ihre Eigenkapitalquote von 33,7 % Ende 2008 auf 41,5 % zum Stichtag erhöhen und die Nettoverschuldung von EUR 701,6 Mio. zum Jahresende 2008 auf nunmehr EUR 466,3 Mio. vermindern. Der Loan-to-Value (LTV) belief sich Ende September 2009 auf 57,3 %. Die liquiden Mittel erhöhten sich per Ende des dritten Quartals 2009 auf EUR 18,5 Mio., nach EUR 14,6 Mio. zum 31. Dezember 2008. Der Net Asset Value (NAV) je Aktie lag zum Stichtag bei EUR 10,37, nach EUR 10,80 zum 31. Dezember 2008.
ECO konzentrierte sich in der Berichtsperiode auf Verkäufe sowie gezieltes Redevelopment von Immobilien. Das dadurch gestraffte ECO-Immobilienportfolio wies zum 30. September 2009 61 Objekte mit 538.800 m² Nutzfläche im Gesamtwert von EUR 816,8 Mio. aus (EUR 1.074,2 Mio. Ende 2008). Die Durchschnittsmieten (EUR 10,5 pro m² im Büro-Segment und EUR 9,6 pro m² im Retail-Segment) konnten im Vergleich zu Ende 2008 weitestgehend stabil gehalten werden.
Aus dem Hold-Portfolio befanden sich im dritten Quartal 2009 vier Objekte beziehungsweise 5 % des Immobilienvermögens im Redevelopment-Status. ECO nutzte den hohen Leerstand von rund 68 % bei diesen Immobilien, um Modernisierungen durchzuführen und auf veränderte Mieterbedürfnisse einzugehen. Damit folgt ECO dem für Retail-Immobilien typischen Lebenszyklus und bereitet zukünftige Ertrags- und Wertsteigerungen durch die Modernisierung und Neuvermietung dieser Liegenschaften vor. Bei den restlichen Immobilien aus dem Hold-Portfolio lag die Auslastung trotz der zuletzt schwierigen Marktlage bei rund 90 % und blieb damit im Vergleich zu Ende 2008 auf gleichbleibendem Niveau.
Auch für das vierte Quartal 2009 sind in Österreich weitere Verkäufe geplant. Darüber hinaus wird konsequent an der Modernisierung der sich im Redevelopment-Status befindlichen Objekte gearbeitet. Zum aktuellen Zeitpunkt sind keine neuen Development-Projekte geplant. Durch Verbesserungen bei Ausstattung und Struktur der Bestandsimmobilien sollen die Auslastung und somit die erwirtschafteten Mieterträge stabil gehalten werden. Dies sichert die Liquidität des Unternehmens und soll einen positiven Cash-Ertrag aus dem operativen Betrieb weiterhin sicherstellen.
Der Vorstand geht für das Gesamtjahr 2009 von einer deutlich über dem Vorjahr liegenden Eigenkapitalquote aus. Darüber hinaus soll sich das operative Ergebnis infolge der Trendwende bei den Bewertungen weiter erhöhen. Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und dem Schuldenabbau wird ein im Vergleich zum Vorjahr verbessertes Finanzergebnis erwartet. Auf Basis der in den ersten drei Quartalen umgesetzten Maßnahmen zur Portfolio-Optimierung, Liquiditätsstärkung, langfristigen Finanzierung sowie zum Schuldenabbau ist ECO damit gut aufgestellt, um weiterhin herausfordernde Marktbedingungen zu meistern und bei einer Trendwende des Marktes von Wachstumschancen zu profitieren.
Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS
1-9/2009 1-9/2008 Vermietungserlöse (TEUR) 46.771 55.424 davon Mieterlöse (TEUR) 38.206 45.838 Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR) 292 3.600 Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR) -18.554 -23.638 Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)(TEUR) 23.836 31.132 Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR) 5.253 7.452 Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR) -10.740 -25.419 Konzernergebnis (nach Minderheiten)(TEUR) -8.226 -16.807
Ergebnis je Aktie (EUR) -0,24 -0,49 Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 34.100.000
FFO (Funds from operations) vor Zinsen und Steuern1) (TEUR) 603 38.982 Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations) nach Zinsen und Steuern2) (TEUR) -15.429 5.981
NAV je Aktie zum Stichtag (EUR) 10,37 11,83
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen 2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen - Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Bilanzkennzahlen
Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR 30/09/2009 31/12/2008 Langfristige Vermögenswerte 827.906 1.085.709 davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 777.992 81.890 davon Anlagen in Bau 38.768 40.421 Kurzfristige Vermögenswerte 28.021 27.904 Summe Vermögenswerte 855.927 1.113.614 Eigenkapital und Rücklagen 355.438 375.113 davon Minderheitsgesellschafter 1.881 6.918 Langfristige Verbindlichkeiten 439.209 470.846 Kurzfristige Verbindlichkeiten 61.279 267.654 Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten 855.927 1.113.614
Immobilienkennzahlen
30/09/2009 30/09/2008
Anzahl der Objekte 61 123
davon Hold-Portfolio 59 72
davon Trading-Portfolio 0 45
davon Development-Projekte 2 6
Gesamtnutzfläche in m²* 538.800 666.200
Garagenplätze (Anzahl) 2.840 3.570
Immobilienvermögen (in TEUR) 816.760 1.094.828
davon Anlagen in Bau 38.768 46.301* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / Garagenplatz
berücksichtigt
Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die auf Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen", "planen", "rechnen", "davon ausgehen", "sollen", "sollten", "können", etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. ECO weist darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.
Rückfragehinweis:
ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck, CEO
Tel.: +43(1)580 88 12
mailto:scheck@eco-immo.at
Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)580 88 35
mailto:pechar@eco-immo.at
Q-COM Financials
Mag. (FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-331
mailto:r.mayrl@qcom.at
Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime Market
Börsen: Wien / Geregelter Freiverkehr