EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG mit positivem EBIT von EUR 12,4 Mio. im Geschäftsjahr 2009
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23.03.2010
ECO Business-Immobilien AG mit positivem EBIT von EUR 12,4 Mio. im Geschäftsjahr 2009
Wien, 23. März 2010. Die im Prime Market der Wiener Börse notierte ECO Business-Immobilien AG hat als Reaktion auf die Rezession und das schwierige Umfeld an den Business-Immobilienmärkten im Geschäftsjahr 2009 einen umfassenden Restrukturierungsprozess umgesetzt. Das Immobilienportfolio wurde durch aktives Asset Management und Verkäufe optimiert. Dadurch konnte die Eigenkapitalquote von 34 % Ende 2008 auf 42 % Ende 2009 angehoben und die Nettoverschuldung um EUR 233 Mio. auf EUR 469 Mio. abgebaut werden. Die Ergebnisentwicklung war unverändert von Abwertungen belastet. Das EBIT konnte dennoch mit EUR 12,4 Mio. ins Positive gedreht werden, nach EUR -6,8 Mio. im Jahr 2008.
Insgesamt hat ECO im Geschäftsjahr 2009 Immobilien im Gesamtwert von rund EUR 280 Mio. veräußert. Aufgrund des deutlich reduzierten Immobilienportfolios lagen die Vermietungserlöse des Geschäftsjahres 2009 mit EUR 61,4 Mio. erwartungsgemäß unter dem Vergleichswert des Vorjahres von EUR 74,8 Mio. Die Immobilienverkäufe erfolgten aufgrund des schwachen Umfelds am Transaktionsmarkt zu zuletzt festgestellten IFRS-Buchwerten. Die Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen leisteten dadurch mit EUR 0,5 Mio. keinen wesentlichen Beitrag zum Ergebnis (2008: EUR 4,5 Mio.).
Das operative Ergebnis (EBIT) konnte im Geschäftsjahr 2009 auf EUR 12,4 Mio. gesteigert werden, nach EUR -6,8 Mio. 2008. Das Bewertungsergebnis 2009 war mit EUR -17,4 Mio. insgesamt zwar weiter negativ, die Abwertungen sind aber im Vergleich zum Vorjahr (EUR -49,0 Mio.) deutlich geringer ausgefallen. Das Betriebsergebnis ohne Berücksichtigung der Abschreibungen und Anpassungen der Zeitwerte (EBITDA) lag 2009 bei EUR 29,8 Mio., nach EUR 42,3 Mio. 2008.
Das Finanzergebnis verbesserte sich im Vergleich zu 2008 von EUR -43,2 Mio. auf EUR -21,4 Mio. 2009. Diese Verbesserung resultiert vor allem aus dem gesunkenen Finanzierungsvolumen. Darüber hinaus wirkte sich das günstige Zinsniveau positiv auf die Zinsaufwendungen aus. Das Ergebnis vor Steuern lag 2009 mit EUR -9,0 Mio. deutlich über dem Vorjahresniveau von EUR -50,0 Mio. Das Ergebnis nach Steuern beträgt EUR -7,0 Mio., nach EUR -38,0 Mio. 2008. Auch das Ergebnis je Aktie verbesserte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf EUR -0,20, nach EUR -1,05 im Vorjahreszeitraum. Die Funds from Operations vor Zinsen und Steuern lagen 2009 aufgrund der Verkaufstransaktionen, die in Folge des schwierigen Marktumfelds unter den historischen Anschaffungskosten getätigt wurden, mit EUR 12,0 Mio. unter dem Vorjahreswert von EUR 48,1 Mio.
Die Bilanzsumme der ECO Business-Immobilien AG sank im Geschäftsjahr 2009 um rund 23 % auf EUR 858,6 Mio. Dieser Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (EUR 1.113,6 Mio.) ist auf das 2009 forcierte Verkaufsgeschäft zurückzuführen. Durch den Abbau von Verbindlichkeiten konnte ECO die Eigenkapitalquote von 34 % Ende 2008 auf 42 % per 31.12.2009 erhöhen. Parallel dazu wurde die Nettoverschuldung des Unternehmens von EUR 701,6 Mio. zum Jahresende 2008 auf EUR 468,7 Mio. signifikant reduziert. Der Loan-to-Value (LTV) belief sich zum Bilanzstichtag auf 57,3 %, nach 64,5 % zum 31.12.2008.
Das gesamte Finanzierungsvolumen betrug Ende 2009 EUR 471,3 Mio. Von den kurzfristigen Bankdarlehen sind EUR 17,2 Mio. (entspricht 2,0 % der Bilanzsumme) bis Ende 2010 fällig, wobei EUR 11,5 Mio. bereits im ersten Quartal 2010 refinanziert werden konnten. Das restliche Refinanzierungsvolumen 2010 kann problemlos bedient beziehungsweise prolongiert werden. Die liquiden Mittel konnten per Ende 2009 auf EUR 16,0 Mio. erhöht werden, nach EUR 14,6 Mio. zum Stichtag 2008. Insbesondere aufgrund der 2009 erfolgten Abwertungen auf das Immobilienportfolio und auch der weiteren Abwertungen der Marktwerte der Zinssicherungsgeschäfte per Ende 2009 reduzierte sich der NAV je Aktie von EUR 10,80 Ende 2008 auf EUR 10,45 zum Bilanzstichtag 2009.
Nachdem ECO im Geschäftsjahr 2009 die Portfoliostruktur verbessert, die Eigenkapitalquote gestärkt und die langfristige Finanzierung gesichert hat, ist das Unternehmen für das weiterhin angespannte Marktumfeld gut vorbereitet und wird aufkommende Chancen in Folge der wirtschaftlichen Erholung nutzen können. Im Rahmen einer Wertschöpfungsstrategie sollen 2010 Ertrags- und Wertsteigerungspotenziale durch aktives Asset Management, dem Redevelopment von Immobilien und Immobilienverkäufen gehoben werden. Bei entsprechenden Marktopportunitäten wird der Schwerpunkt der Verkaufsaktivitäten bei fertig entwickelten Objekten in Randmärkten liegen. Im Gegenzug sollen erneut Immobilien mit Entwicklungspotenzial in Kernregionen angeschafft werden.
Bei Eintreten der erwarteten Prämissen - stabiles Vermietungsgeschäft, Hebung von Ertrags- und Wertsteigerungspotenzialen und Trendwende auf der Bewertungsseite - geht der ECO-Vorstand für das Geschäftsjahr 2010 von der Erwirtschaftung eines positiven Cash-Ertrags sowie einem positiven Betriebsergebnis aus. Auf Basis des weiterhin niedrig erwarteten Zinsniveaus sollte das Finanzergebnis in etwa auf dem Niveau des Geschäftsjahres 2009 bleiben. In Summe sollte es dadurch zu einer Verbesserung des Konzernergebnisses im Vergleich zu 2009 kommen.
Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS
1-12/2009 1-12/2008 Vermietungserlöse (TEUR) 61.370 74.794 davon Mieterlöse (TEUR) 49.729 61.668 Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR) -17.418 -48.985 Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)(TEUR) 29.816 42.250 Betriebsergebnis (EBIT)(TEUR) 12.360 -6.790 Ergebnis vor Steuern (EBT)(TEUR) -9.002 -49.940 Konzernergebnis (nach Minderheiten)(TEUR) -6.869 -35.698 Ergebnis je Aktie (EUR) -0,20 -1,05 Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 34.100.000 FFO (Funds from Operations) vor Zinsen und Steuern 1)(TEUR) 11.981 48.067 Cash-Ertrag (FFO - Funds from Operations) nach Zinsen und Steuern 2)(TEUR) -9.013 4.991 NAV je Aktie zum Stichtag (EUR) 10,45 10,80
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen 2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen - Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Bilanzkennzahlen
Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR 31/12/2009 31/12/2008 Langfristige Vermögenswerte 833.149 1.085.709 davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 782.465 981.890 davon Anlagen in Bau 39.281 40.421 Kurzfristige Vermögenswerte 25.401 27.904 Summe Vermögenswerte 858.550 1.113.614 Eigenkapital und Rücklagen 357.329 375.113 davon Minderheitsgesellschafter 834 6.918 Langfristige Verbindlichkeiten 452.400 470.846 Kurzfristige Verbindlichkeiten 48.822 267.654 Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten 858.550 1.113.614
Immobilienkennzahlen
31/12/2009 31/12/2008
Anzahl der Objekte 61 117
davon Hold-Portfolio 59 72
davon Development-Projekte 2 4
davon Trading-Portfolio 0 41
Gesamtnutzfläche in m²* 538.300 662.700
Garagenplätze (Anzahl) 2.820 3.530
Immobilienvermögen (in TEUR) 821.746 1.074.192
davon Anlagen in Bau 39.281 40.421* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / Garagenplatz berücksichtigt
Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die auf Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen", "planen", "rechnen", "davon ausgehen", "sollen", "sollten", "können", etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. ECO weist darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.
Rückfragehinweis:
ECO Business-Immobilien AG
Wolfgang Gössweiner, CFO
Tel.: +43(1)580 88 0
mailto:goessweiner@eco-immo.at
Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)580 88 35
mailto:pechar@eco-immo.at
Metrum Communications
Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-331
mailto:r.mayrl@metrum.at
Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime Market
Börsen: Wien / Geregelter Freiverkehr