euro adhoc: Sparkassen Immobilien AG
Geschäftszahlen/Bilanz
Sparkassen
Immobilien AG: operatives Rekordjahr 2007 mit Weichenstellungen
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Jahresgeschäftsbericht
17.04.2008
. EBIT mit EUR 100 Mio. auf Rekordniveau . Umsatz + 30 %, Mieterlöse + 24 %, Konzerngewinn bei EUR 28,7 Mio. . Immobilienvermögen auf EUR 1,55 Mrd. gesteigert, NAV-Wachstum von 9 %
Die börsenotierte Sparkassen Immobilien AG (Bloomberg: SPI.AV, Reuters: SIAG.VI) konnte 2007 erneut über eines der erfolgreichsten Geschäftsjahre seit dem mehr als 20-jährigen Bestehen Bilanz ziehen.
Ausgezeichnetes operatives Ergebnis Die Umsatzerlöse stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 30 % auf EUR 95,9 Mio., vor allem durch die im Geschäftsjahr getätigten Neuakquisitionen in Deutschland. Bei den Mieterlösen erzielte die Sparkassen Immobilien AG einen Zuwachs von 24 % auf EUR 75 Mio., nach EUR 60,4 Mio. im Geschäftsjahr 2006. Die Bewertung des gesamten Portfolios im Geschäftsjahr 2007 ergab einen Wertzuwachs von EUR 41,1 Mio. (2006: EUR 29,4 Mio), wovon EUR 16,1 Mio. bereits durch Verkäufe cash realisiert wurden. Aus weiteren Immobilienverkäufen erzielte die Sparkassen Immobilien AG einen Gewinn von EUR 12,6 Mio., dabei wurden 4 österreichische und 1 tschechische Immobilie verkauft. Das EBITDA erhöhte sich um 62 % auf EUR 78,9 Mio. und auch die EBITDA-Marge konnte deutlich auf 82% - nach 66 % im Geschäftsjahr 2006 - gesteigert werden. Das EBIT erreichte mit EUR 100 Mio. ein neues Rekordniveau - das entspricht einem Zuwachs von 32 %. Die EBIT-Marge konnte ebenfalls leicht von 103 % auf 104 % verbessert werden. Der Konzerngewinn wurde durch den außerordentlichen Einmaleffekt aus der Restrukturierung der Genussscheine in der Höhe von EUR 21,4 Mio. beeinflusst: der Konzerngewinn lag 2007 bei EUR 28,7 Mio., nach EUR 38,1 Mio. im Geschäftsjahr 2006. Ohne diesen Bilanzeffekt hätte der Konzerngewinn nach Steuern EUR 50 Mio. betragen.
Auch der FFO (Funds from Operations), der im Wesentlichen den Cash Earnings entspricht, stieg deutlich von EUR 26,9 Mio. in 2006 auf EUR 43,8 Mio in 2007. Die Sparkassen Immobilien AG ist zum Bilanzstichtag sehr solide mit einer Loan- to-Value-Ratio von 37 % finanziert (Netto-Bankverbindlichkeiten zu Immobilienvermögen) und kann ihren Wachstumskurs auch ohne Kapitalerhöhung erfolgreich fortsetzen.
Immobilienvermögen auf EUR 1,55 Mrd. gesteigert Insgesamt setzte sich das Portfolio zum 31.12.2007 aus 220 Ertragsobjekten und 11 Entwicklungsprojekten mit einer Gesamt-Nutzfläche von 1.385.900 m2 (+ 42% gegenüber 2006) zusammen. Das Immobilienvermögen wuchs auf Basis der Neuakquisitionen (vor allem in Deutschland) und der Neubewertungen der Immobilien auf EUR 1,55 Mrd. nach EUR 1,2 Mrd. im Geschäftsjahr 2006. Die durchschnittliche Brutto-Mietrendite (Mieten/Verkehrswert) quer über alle Länder betrug zum Stichtag 6,0 %.
Entwicklungsprojekte werden das Wachstum und den Ertrag der Sparkassen Immobilien AG zukünftig in noch stärkerem Ausmaß bestimmen als bisher. Auf Anlagen in Bau entfallen derzeit 11 % der Bilanzsumme des Unternehmens. Dieser Anteil wird bis 2010 voraussichtlich auf 15 bis 20 % ausgebaut. Geschäftsflächen werden mit rund 60 % den größten Anteil in diesem Bereich ausmachen. Die vier größten Projektentwicklungen der Sparkassen Immobilien AG umfassen ca. 232.000 m2 Nutzfläche mit einem Investitionsvolumen von rund EUR 500 Mio.
Kapitalmarkt: s IMMO Aktie mit 20 % Abschlag, NAV-Wachstum von 9 % Die anhaltende Finanz- und Kreditkrise beeinflusste 2007 auch die Performance der s IMMO Aktie, die zum Jahresende mit einem Minus von 21 % schloss. Das bedeutet einen Abschlag von 20 % zum Net Asset Value (NAV) pro Aktie, der per 31.12.2007 um 9 % auf EUR 9,7 gestiegen ist. Beim zweiten Immobilien-Wertpapier der Sparkassen Immobilien AG, dem s IMMO INVEST Genussschein, wurde durch die Restrukturierung eine wichtige Weichenstellung gesetzt und eine höhere Transparenz der Unternehmensstruktur erzielt.
Ausblick Das künftige Wachstum der Sparkassen Immobilien AG soll einerseits durch selektive Akquisitionen am deutschen Wohnungsmarkt, andererseits durch die Konzentration auf Projektentwicklungen und die Fertigstellung begonnener Projekte in CEE vorangetrieben werden. Das Management erwartet unter der Annahme, dass alle begonnenen Entwicklungsprojekte realisiert und die bereits vorfixierten Projekte umgesetzt werden mit einem Immobilienvermögen von rund EUR 2,5 Mrd. für 2010. Unter den gegebenen Rahmenbedingungen gibt das Management für das Geschäftsjahr 2008 eine Guidance für Umsatz- und Mieterlöse in Höhe von EUR 99 Mio. bzw. EUR 78 Mio.
Im Sinne einer noch höheren Transparenz und nachvollziehbaren Struktur plant die Sparkassen Immobilien AG, bis Mitte 2008 die wichtigsten Steuerungsfunktionen wie Akquisition, Projektentwicklung, Asset-Management, Controlling, Recht, Investor Relations und Kommunikation in die Gesellschaft direkt zu integrieren. Damit wird das Unternehmen auch den Anforderungen des Kapitalmarkts gerecht. Rund 15 Personen werden neben dem Vorstand, der bereits in der Vergangenheit von der Sparkassen Immobilien AG bestellt war, diese Position wahrnehmen. Das Asset-Management wird weiterhin im Rahmen des Verwaltungsvertrages mit der Immorent AG wahrgenommen.
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum 01.01.2007 - 31.12.2007
in Mio. EUR / Fair Value-Methode
restated*
01.01.- 01.01.- Veränderung
31.12.2007 31.12.2006 in %Umsatzerlöse 95,9 73,6 + 30 davon Mieterlöse 75,0 60,4 + 24 Neubewertung Liegenschaften 41,1 29,4 Sonstige betriebliche Erträge 3,9 4,8 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien 12,6 0,4 Betriebsleistung 153,5 108,2 + 42 Abschreibungen - 3,9 - 2,4 Sonstige betriebliche Aufwendungen - 49,6 -30,0 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit / EBIT 100,0 75,8 + 32 Finanzergebnis - 43,3 - 30,1 Aufwand Umstrukturierung Genussscheinfonds -21,4 0 Periodenüberschuss vor Steuern / EBT 35,4 45,7 - 22 Ertragssteuern - 6,7 7,6 Konzerngewinn 28,7 38,1 - 25 Konzerngewinn ohne Einmaleffekt aus Genussschein-Restrukturierung 50,0 38,1 + 31
*2007 ist das erste Geschäftsjahr, in dem die Sparkassen Immobilien AG gemäß Fair Value berichtet.
Immobilienkennzahlen per 31.12.2007 |Anzahl der Immobilien |231 | |Gesamtfläche in m2 (vermietbare Fläche) |1.385.900 | |- davon in Österreich |316.700 | |- davon in Deutschland |559.100 | |- davon in CEE |510.100 | |Immobilienvermögen in Mio. EUR (Marktwert) |1.552,5 | |Durchschnittliche Mietrendite |6,0 % |
Rückfragehinweis:
Elke Koch
PR/IR Manager
Tel.: +43(0)50100-27867
Fax: +43(0)05100-927867
mailto:elkepetra.koch@s-immoag.at
wwww.sparkassenimmobilienag.at
Branche: Immobilien
ISIN: AT0000652250
WKN: 065225
Index: ATX Prime, Immobilien-ATX
Börsen: Wiener Börse AG / Amtlicher Handel