Augmentation significative des surfaces de bureaux vides
CSL Immobilien AG présente le rapport sur le marché des bureaux en Suisse 2015
Zurich (ots)
Sur l'ensemble du territoire Suisse, les surfaces de bureaux disponibles ont considérablement augmenté en 2014. Le taux de 5,6% de disponibilité se situe bien au-dessus de la valeur record précédente, étant de 5,3%. Dans la zone économique de Zurich, les surfaces de bureaux disponibles s'élèvent à plus de 1 million de mètres carrés. La libération du cours du franc suisse face à l'euro atténue les espoirs visant un rapide rétablissement du marché - constatation publiée par CSL Immobilien en début de Février 2015 dans le rapport sur le marché des surfaces de bureaux en Suisse.
En 2014, les surfaces de bureaux disponibles dans les six mois dans les 20 régions majeures en Suisse ont augmenté de 641.000 m² pour un total de 2.249.000 m². Cette surface correspond à une offre de 5,7% par rapport aux surfaces de bureaux existantes. Ce taux actuel se situe bien au-dessus de la valeur record de 5,3% en 2005. Cette valeur record découle aussi du fait qu'en 2014 beaucoup de nouveaux bâtiments et de projets de rénovation achevés ont été mis sur le marché, alors que la demande est restée modérée. Ainsi, la demande relative aux espaces de bureaux de plus de 3000 m² a fortement diminuée.
Les loyers les plus élevés sont toujours d'actualité dans la zone centrale de la ville de Zurich, soit CHF 875 par m2 et année (année précédente CHF 850) et Genève avec CHF 835 par m2 et année (année précédente CHF 880).
Genève: Quand la monnaie va, tout va
Alors que certaines études crient au crash immobilier de bureaux depuis plus de 3 ans, il convient de rester lucide sur l'état réel du marché. Certes le taux de vacance poursuit sa croissance et atteint désormais la barre des 5%, soit 216'000 m2, le plus haut stock vacant depuis plus de dix ans et le double du taux de vacance de 2011. Mais ce seuil ferait le bonheur de la plupart des bailleurs européens puisque le taux de vacance moyen dans les villes de l'UE est proche du triple du pourcentage genevois. Si l'on constate à nouveau un recul général des loyers de marché de quelques 2% en 2014, les niveaux semblent se consolider autour d'une valeur « d'équilibre » à environ 10% en deçà des niveaux (records) de 2011.
On ne peut donc toujours pas parler de «crise» sur le marché de bureaux genevois, mais bel et bien d'un atterrissage en douceur après une période de loyer stratosphérique désormais révolue.
Lausanne: Un long fleuve tranquille?
A fin 2014, on a recensé plus de 140'000 m2 de bureaux vacants dans la région, soit 7.9% de l'ensemble des surfaces de bureaux de l'espace économique (stock estimé d'environ 1.8 millions), ce qui représente une augmentation de l'ordre de 8'000 m2 dans les 12 derniers mois.
Dans l'hypercentre, on a observé des prix allant jusqu'à 450 CHF/m2/an pour des biens neufs de qualité supérieure. Les loyers des régions périurbaines sont restés stables en 2014, une légère baisse de -4% est toutefois à relever sur l'ouest lausannois. Cette baisse s'explique principalement par la vétusté du parc immobilier, l'attrait d'autres localités et la concurrence de nouveaux programmes.
Zurich : L'offre augmente d'un tiers
A la fin de l'année 2014, la région économique de Zurich disposait de 1.082.000 m² de surfaces de bureaux libres. Cela signifie une augmentation de 348.000 m² par rapport à l'année précédente. A la fin de l'année 2014, le taux des offres, très élevé, était de 6,6% (année précédente : 4,5%). La plus forte augmentation en surfaces de bureaux disponibles a été enregistrée dans la région de l'aéroport de la moyenne vallée de la Glatt. Dans cette région, en 2014, l'offre en surfaces de bureaux a doublée par rapport à l'année précédente, de 103.000 m² à 206.000 m², ce qui correspondant à un taux record de 12,5%. L'augmentation est due en particulier à la réalisation de nombreux projets de construction à usage mixte, résidentiel et de bureaux. Les projets tels que « Le Cercle » et « Ambassadeur House », actuellement en phase de rénovation, ne sont cependant pas encore inclus dans ces chiffres.
A la fin de l'année 2014, le loyer moyen sur l'ensemble de la zone économique de Zurich était de CHF 261 par m² et par an, et donc très légèrement en-dessous de celui de l'année précédente. Dans la ville de Zurich, le taux moyen des loyers a légèrement augmenté et se situe à CHF 357 par m² et par an, net. Dans le centre (CBD) de Zurich, le loyer moyen a légèrement diminué à CHF 486 par m2 et par an, net.
Bâle : Demande stable
L'espace disponible pour les surfaces de bureaux dans la région économique à Bâle a augmenté en 2014 par rapport à l'année précédente, de 41.000 m² à 160.000 m². Le taux de l'offre était de 4,1% en fin d'année (année précédente : 3,1%). Dans la ville de Bâle, la quantité de l'offre a augmenté de 13.000 m² et se chiffrait à 63.000 m² en fin d'année. Le loyer le plus élevé dans la région économique de Bâle a augmenté à CHF 455 par m² et par an (l'année précédente : CHF 375). Le loyer du marché se situait dans la moyenne, soit CHF 216. La principale demande du marché pour les surfaces de bureaux à Bâle émane toujours des entreprises avec stratégies d'expansion de l'industrie pharmaceutique, du secteur « Life-science » et du secteur des finances. Cette demande doit, de ce fait, être évaluée comme étant plus stable par rapport aux autres centres suisses.
Berne : Augmentation des surfaces disponibles
Dans le secteur économique de Berne, l'offre des surfaces de bureaux disponibles a progressé de 68.000 m² au cours de la dernière année et s'élève à 168.000 m². Cela correspond actuellement à un taux d'offre de 4,7% (année précédente: 2,8%). Une grande partie de cette augmentation a eu lieu dans la ville de Berne elle-même. L'offre en surfaces libres y est passée de 63.000 m² à 112.000 m², dont 31.000 m² en raison de la délocalisation de Swisscom. Le loyer moyen dans la zone économique ainsi que dans la ville de Berne a légèrement augmenté à CHF 213 ou CHF 227 par m² et par an. Les raisons de cette augmentation de prix sont à la fois la forte demande et la bonne qualité des surfaces. La ville de Berne est toujours dominée par la croissance dans le secteur public et des services affiliés, qui, en 2014, a assuré la stabilité de ce marché. Cependant, le loyer le plus élevé dans la ville de Berne a diminué à CHF 350 par m² et se situe de ce fait au niveau de 2012.
L'offre devrait augmenter d'avantage
Le futur développement des surfaces de bureaux disponibles et le taux de l'offre dépendra fortement de l'impact de la décision de la Banque nationale. À court terme, le ralentissement économique attendu nuira à la demande de surfaces. L'élimination des capacités excédentaires sur le marché des espaces de bureaux demandera plus de temps que prévu. Il faudra attendre et voir si les promoteurs et les investisseurs relèguent les projets au second plan et freinent l'offre.
Pour 2015, CSL Immobilien anticipe une nouvelle hausse des taux de l'offre ou, au mieux, une stabilité des offres.
Pour les médias:
Amelie Stielau, responsable Research & Market Analysis, CSL
Immobilien AG, 044 316 13 97
Téléchargement du rapport sur les surfaces de bureaux 2015 :
www.csl-immobilien.ch