Debüt-Investition in europäische Rechenzentren: Ascendas Reit investiert 904,6 Mio. SGD
Singapur (ots/PRNewswire)
Ascendas Funds Management (S) Limited (der "Manager") in seiner Eigenschaft als Manager des Ascendas Real Estate Investment Trust ("Ascendas Reit") freut sich, die geplante Übernahme eines Portfolios von Rechenzentren in ganz Europa bekannt zu geben (die "geplante Übernahme")[1] für 904,6 Mio. SGD[2] ("Gesamtpreis") von Tochterunternehmen von Digital Realty Trust, Inc. ("Verkäufer"). Das Portfolio umfasst 11 Rechenzentren (das "Zielportfolio" oder die "Ziel-Zentren") in ganz Großbritannien ("Großbritannien") (4 Zentren), den Niederlanden (3 Zentren), Frankreich (3 Zentren) und der Schweiz (1 Zentrum).
William Tay, Executive Director und Chief Executive Officer des Managers, erklärte: "Diese Übernahme bietet uns die einmalige Gelegenheit, ein Portfolio gut besetzter Rechenzentren in Schlüsselmärkten in Europa zu besitzen. Es ergänzt unser bestehendes Rechenzentrumsportfolio in Singapur und wird den Beitrag des Sektors auf 1,5 Milliarden SGD bzw. 10 % der verwalteten Anlageimmobilien erhöhen. Wir sehen sehr viel Potenzial im Rechenzentrumsgeschäft und werden noch weitere Akquisitionen tätigen, wenn sich die Gelegenheit dazu ergibt."
Hauptvorteile der geplanten Übernahme
1. Verbessert die Position von Ascendas Reit in der ausfallsicheren Anlageklasse der Rechenzentren
Die Nachfrage nach Rechenzentren wird aufgrund der zunehmenden Abhängigkeit von Daten und Online-Anwendungen sowie der branchenübergreifend beschleunigten Digitalisierung voraussichtlich steigen.
Zu den wichtigsten Trends, die die Nachfrage nach Rechenzentren weiterhin stützen, gehören unter anderem die zunehmende Einführung von Cloud Computing, die wachsende Zahl von Internetnutzern und mobilen Geräten, größere Anforderungen an die Datenspeicherung und schnell wachsende Technologietrends wie Big Data Analytics, das Internet der Dinge (IoT), die Industrie 4.0, das 5G-Netz, der E-Commerce und Video-Streaming-Dienste.
Darüber hinaus wird erwartet, dass die Gesetze zur Datenhoheit den europäischen Rechenzentren zugute kommen, da Unternehmen Daten direkt in Europa speichern, um die großen lokalen Märkte zu bedienen.
Das Zielportfolio erhöht die Investitionen von Ascendas Reit in Rechenzentren auf 10 % (1,5 Mrd. SGD) der gesamten Anlageimmobilien in Höhe von 15,0 Mrd. SGD (von 4 % oder 0,5 Mrd. SGD am 31. Dezember 2020).
2. 93 % des Zielportfolios (nach Vermögenswert) befinden sich an wichtigen europäischen Rechenzentrumsstandorten
Das Zielportfolio umfasst 11 Rechenzentren, von denen neun (93 % des Zielportfolios nach Vermögenswerten) strategisch günstig in London, Amsterdam und Paris liegen, den wichtigsten Rechenzentrumsstandorten in Europa.
London, Amsterdam und Paris befinden sich mit einer kombinierten Colocation-Marktgröße von ungefähr 1.383 Megawatt ("MW") zum 31. Dezember 2020 auf Platz 1, 3 und 4 der größten Colocation-Märkte in Europa.[3]
Sie profitieren von der Nähe zu großen Ballungszentren und verfügen über die Konnektivität und Infrastruktur, welche die Anbieter von Rechenzentren suchen.
3. Die europäischen Märkte für Rechenzentren verzeichnen ein starkes Kapazitätswachstum, das auf eine umfassende Inanspruchnahme zurückzuführen ist
Laut CBRE überstieg die Inanspruchnahme von Colocation-Rechenzentren im Jahr 2020 das neue Angebot in den FLAP-Märkten[4], da immer mehr Unternehmen die digitale Transformation in Angriff nehmen. Die Unternehmen erhöhen ihren Verbrauch an Cloud-Diensten, was wiederum die Nachfrage nach Colocation durch Cloud-Anbieter steigert. Colocation wird zunehmend auch dafür eingesetzt, den IT-Anforderungen von Unternehmen zu entsprechen, die an Umfang und Komplexität zunehmen.
Im Jahr 2020 wurden auf den FLAP-Märkten (Frankfurt 67 MW, London 86 MW, Amsterdam 32 MW und Paris 17 MW) insgesamt 201 MW durch weitere 174 MW (Frankfurt 62 MW, London 26 MW, Amsterdam 57 MW und Paris 29 MW) aufgenommen.
Infolgedessen verbesserte sich die Leerstandsquote der FLAP-Märkte auf 19 % (im Vergleich zu 21 % im Jahr 2019). Im Jahr 2021 wird aufgrund der starken Nachfrage mit einem weiteren Rückgang der Leerstandsquote auf 17 % gerechnet. Die Marktabsorption, d. h. die Anzahl der Jahre, in denen das aktuelle freie Angebot vollständig vermietet werden müsste[5], betrug zum 31. Dezember 2020 2,4 Jahre (gegenüber 3,0 Jahren im Jahr 2019) und wird 2021 voraussichtlich auf 2,3 Jahre zurückgehen.[3]
4. Erhöht die Vielfalt des Portfolios von Ascendas Reit und bietet mehr Eigentumsgrundstücke
Mit der geplanten Übernahme wird das Portfolio von Ascendas Reit geografisch diversifiziert. 60 % der Anlageimmobilien befinden sich in Singapur, 14 % in den Vereinigten Staaten ("USA"), 14 % in Australien und 12 % in Großbritannien/Europa.
Etwa 67 % des Zielportfolios (nach Vermögenswert) befinden sich auf Eigentumsgrundstücken, während die restlichen 33 %[6] auf Pachtgrundstücken mit einem gewichteten durchschnittlichen Mietvertragsablauf von 42,9 Jahren stehen[7]. Das Portfolio von Ascendas Reit wird sich durch die Erhöhung des Anteils an Eigentumsgrundstücken (nach Vermögenswert) von 35,4 % auf 37,5 %[8] nach dem vollständigen Abschluss des Erwerbs des Zielportfolios weiter verstärken.
5. Stabiler und nachhaltiger Einkommensstrom mit einem langen gewichteten durchschnittlichen Mietvertragsablauf ("WALE") und dreifachen Nettomietvertragsstrukturen
Das Zielportfolio weist einen langen WALE von 4,6 Jahren nach Mieteinnahmen auf. Etwa 83 % der Mietverträge (nach Mieteinnahmen) haben jährliche Mietsteigerungen zwischen 1,0 % und 3,0 % integriert, was organisches Wachstum bedeutet.[9]
Per 31. Dezember 2020 werden 58 % des Zielportfolios durch Mieteinnahmen auf dreifacher Nettobasis verpachtet, wobei alle Vermögensausgaben wie Unterhalt, Steuern und Versicherungen von den Mietern getragen werden. Die verbleibenden 42 % umfassen Leasingverhältnisse innerhalb von Colocation-Rechenzentren, in denen Ascendas Reit für Überwachung und Bewertung (M&E) sowie für die Immobilienausgaben verantwortlich ist.
6. Stärkung des gesamten Kundenstamms durch hochwertige Unternehmen
Das Zielportfolio ist zu 97,9 %[9] mit 14 hochwertigen und etablierten Kunden besetzt. Diese Kunden sind in einer Reihe von Branchen wie Finanzdienstleistungen, Telekommunikation, Informationstechnologie, Einzelhandel (Supermärkte) und Bildung tätig und mieten die Immobilien für ihre Rechenzentrumsanforderungen.
7. Wertschaffende Akquisition nach Verteilung pro Einheit ("DPU")
Die Rendite des Nettovermögensertrags ("NPI") [10] für das erste Jahr beträgt etwa 6,0 % bzw. 5,7 % vor bzw. nach der Transaktion. Die Pro-forma-Auswirkung auf die DPU für das am 1. Januar 2020 beginnende und am 31. Dezember 2020 endende Geschäftsjahr wird voraussichtlich eine Verbesserung von 0,189 Singapur-Cent bedeuten, davon ausgehend, dass die geplante Übernahme am 1. Januar 2020 abgeschlossen wurde.[11]
Einzelheiten der Übernahme
Ascendas Reit hat heute über seine hundertprozentigen Tochtergesellschaften einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer abgeschlossen und wird die geplante Übernahme voraussichtlich heute britischer Zeit abschließen.
Der Gesamtbetrag von 904,6 Mio. SGD entspricht den unabhängigen Marktbewertungen der Ziel-Zentren, die sich auf 905,0 Mio. SGD belaufen.[12]
Es wird erwartet, dass Ascendas Reit geschätzte Transaktionskosten in Höhe von 55,4 Millionen SGD entstehen, einschließlich Stempelsteuer, professioneller Beratungsgebühren und Übernahmegebühren, die an den Manager in bar zu zahlen sind (dies entspricht 1 % des Gesamtpreises von 904,6 Mio. SGD$, was ungefähr 9,0 Mio. SGD entspricht.
Die gesamten Anschaffungskosten in Höhe von 960,0 Mio. SGD werden aus Erlösen aus der am 10. November 2020 angekündigten Kapitalbeschaffung[13], Fremdfinanzierung und/oder internen Barmitteln finanziert.
Informationen zum Zielportfolio
Die 11 Rechenzentren nehmen eine vermietbare Gesamtfläche von 61.637 qm ein. Sechs Rechenzentren befinden sich auf Grundstücken, während sich die verbleibenden fünf Rechenzentren[14] auf Grundstücken mit einem gewichteten durchschnittlichen Mietvertragsablauf von 42,9 Jahren befinden.
Einschließlich des Zielportfolios wird Ascendas Reit 212 Immobilien im Wert von 15,0 Mrd. SGD besitzen, darunter 96 Immobilien (9,0 Mrd. SGD) in Singapur, 37 Immobilien (2,1 Mrd. SGD) in Australien[15] und 49 Immobilien (1,7 Mrd. SGD) in Großbritannien/Europa und 30 Immobilien in den USA (2,1 Mrd. SGD).
Weitere Informationen über zur geplanten Übernahme und den einzelnen Rechenzentren finden Sie in der begleitenden Ankündigung(1) und (ii) in der Investorenpräsentation mit dem Titel "Geplante Übernahme eines Portfolios von 11 Rechenzentren in Europa" vom 17. März 2021.
| Zahlen zum Zielportfolio | |
| Lage und Anzahl der Objekte | 11 RechenzentrenLondon, Großbritannien: 3 ZentrenAmsterdam, Niederlande: 3 ZentrenParis, Frankreich 3 ZentrenManchester, Großbritannien: 1 ZentrumGenf, Schweiz: 1 Zentrum |
| Fläche | 136.816 m2 |
| Grundstücksbesitz (nach Vermögenswert) | Eigentumsgrundstücke: 6 ZentrenPacht: 5 Zentren[16] mit gewichtetem durchschnittlichem Mietvertragsablauf von 42,9 Jahren |
| Gesamte vermietbare Nettofläche | 61.637 qm |
| WALE (nach Bruttoeinnahmen) | 4,6 Jahre |
| Belegungsrate | 97,9% |
| Gesamtzahl der Kunden | 14 |
| Leasingstrukturen (nach Mieteinnahmen) | 58 % dreifach netto 42 % Colocation |
| [1] Der geplante Übernahme erfolgt durch den Erwerb des gesamten ausgegebenen Aktienkapitals bestimmter Kapitalgesellschaften | |
| die die Ziel-Zentren besitzen. Der Gesamtbetrag unterliegt einer Anpassung des Betriebskapitals gemäß dem Kauf- und Verkaufsvertrag. Weitere Informationen finden Sie in der Ankündigung "Geplante Übernahme eines Portfolios von 11 Rechenzentren in Europa" vom 17. März 2021. | |
| [2] Bestehend aus ca. 250,25 Mio. GBP für die Ziel-Zentren in Großbritannien und ca. 276,85 Mio. EUR für die anderen Ziel-Zentren in den Niederlanden, Frankreich und der Schweiz. Illustrative Wechselkurse von 1.0000 GBP: 1.8395 SGD und 1.0000 EUR: 1.6047 SGD werden in dieser Pressemitteilung für alle Umrechnungen von Pfund Sterling und Euro in Singapur-Dollar-Beträge verwendet. | |
| [3] Quelle: CBRE Research, Q4 2020. Die Daten beziehen sich auf den Carrier-neutralen Colocation-Markt in jeder Stadt. | |
| [4] "FLAP" bezieht sich auf die vier größten Colocation-Märkte in Europa: Frankfurt, London, Amsterdam und Paris. | |
| [5] Auf der Grundlage der festen durchschnittlichen Inanspruchnahme der vorangegangenen fünf Jahre. | |
| [6] Umfasst zwei Zentren auf unbefristeter Pachtbasis. | |
| [7] Stand 31. Dezember 2020. | |
| [8] Pro-forma zum 31. Dezember 2020. | |
| [9] Stand 31. Dezember 2020. | |
| [10] Die NPI-Rendite wird unter Verwendung des geschätzten NPI berechnet, der im ersten Jahr nach der Übernahme erwartet wird. | |
| [11] Die auf Jahresbasis umgerechnete Pro-Forma-DPU-Auswirkung wird auf der Grundlage der folgenden Annahmen berechnet a) Ascendas Reit hatte die geplante Übernahme am 1. Januar 2020 abgeschlossen, hielt und betrieb die Ziel-Zentren bis zum 31. Dezember 2020, b) die geplante Übernahme wird durch Eigenkapital in Höhe von ca. 612,5 Mio. SGD (ca. 63,8 % der gesamten Akquisitionskosten) und zusätzliche Kredite in Höhe von 347,5 Mio. SGD (36,2 %) finanziert, und c) der Manager entscheidet sich, seine Grundgebühr 80 % in bar und 20 % in Einheiten zu erhalten. | |
| [12] Die Bewertungen wurden vom Manager und HSBC Institutional Trust Services (Singapur) Limited (Treuhänder von Ascendas Reit) in Auftrag gegeben und von Newmark Knight Frank Valuation & Advisory, LLC, unter Verwendung des Umsatzvergleichs und der Ertragskapitalisierungsansätze durchgeführt. Die unabhängigen Bewertungen ergaben einen Gesamtmarktwert von 250.250.000 GBP für die britischen Zentren und 277.100.000 EUR für die anderen Ziel-Zentren. Wir verweisen auf die Ankündigung "Geplante Übernahme eines Portfolios von 11 Rechenzentren in Europa" ("Proposed Acquisition of a Portfolio of 11 Data Centres in Europe") vom 17. März 2021 zu den Bewertungsterminen. | |
| [13] Wir verweisen auf die Ankündigung "Auflegung eines Aktienfonds zur Erhöhung des Bruttoerlöses von ca. 1.200 Mio. SGD" ("Launch of Equity Fund Raising to Raise Gross Proceeds of Approximately S$1,200 million") vom 10. November 2020. | |
| [14] Beinhaltet zwei Zentren auf unbefristeter Pachtbasis. | |
| [15] Beinhaltet 1-5 Thomas Holt Drive in Sydney, Australien, erworben am 13. Januar 2021. | |
| [16] Beinhaltet zwei Zentren auf unbefristeter Pachtbasis. | |
Informationen zu Ascendas Real Estate Investment Trust ( www.ascendas-reit.com )
Der Ascendas Real Estate Investment Trust (Ascendas Reit) ist Singapurs erster und größter börsennotierter Investmentfonds für Industrieflächen und Industrieimmobilien. Er wurde im November 2002 an der Singapore Exchange Securities Trading Limited (SGX-ST) notiert.
Zum 31. Dezember 2020 beliefen sich die von Ascendas Reit verwalteten Anlageimmobilien auf 13,7 Mrd. SGD. Das Portfolio umfasst 200 Immobilien in den entwickelten Märkten Singapur, Australien, Großbritannien und den USA. Zum Portfolio von Ascendas Reit gehören Gewerbe- und Wissenschaftsparks, vorstädtische Büroimmobilien, hochwertige Industrieimmobilien, leichte Industrieimmobilien, Logistik- und Vertriebszentren sowie integrierte Entwicklungen, Einrichtungen und Einzelhandelsimmobilien.
Diese Immobilien beherbergen insgesamt mehr als 1.450 internationale und lokale Unternehmen aus einer Vielzahl von Branchen und Aktivitäten, darunter Forschung und Entwicklung, Biowissenschaften, Informationstechnologie, Ingenieurwesen, Leichtbau, Logistikdienstleister, Elektronik, Telekommunikation, Fertigungsdienstleistungen und Back-Room-Office-Unterstützung in der Dienstleistungsbranche. Zu bekanntesten Mietern gehören Singtel, Stripe, DSO National Laboratories, Pinterest, DBS, CareFusion, Wesfarmers, Citibank und JPMorgan.
Ascendas Reit ist in mehreren Indizes gelistet. Dazu gehören der FTSE Straits Times Index, Morgan Stanley Capital International, Inc (MSCI) Index, die European Public Real Estate Association/National Association of Real Estate Investment Trusts (EPRA/ NAREIT), der Global Real Estate Index und der Global Property Research (GPR) Asia 250. Ascendas Reit hat ein Emittentenrating von "A3" von Moody's Investors Service.
Ascendas Reit wird von Ascendas Funds Management (S) Limited verwaltet, einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft der in Singapur notierten CapitaLand Limited, einer der größten diversifizierten Immobiliengruppen Asiens.
Informationen zu CapitaLand Limited ( www.capitaland.com )
CapitaLand Limited (CapitaLand) ist eine der größten diversifizierten Immobiliengruppen Asiens. Das Unternehmen mit Hauptsitz in Singapur besitzt und verwaltet ein globales Portfolio im Wert von rund 132,5 Milliarden SGD (Stand 31. Dezember 2020). Das Portfolio von CapitaLand erstreckt sich über verschiedene Immobilienklassen, darunter Gewerbe, Einzelhandel, Industriegebiete, Industrie und Logistik, integrierte Entwicklung, Stadtentwicklung sowie Unterkunft und Wohnen. Der Konzern ist in mehr als 230 Städten in über 30 Ländern präsent, konzentriert sich derzeit aber auf Singapur und China als Kernmärkte, während in Märkten wie Indien, Vietnam, Australien, Europa und den USA weiter expandiert wird.
CapitaLand verfügt über eines der weltweit größten Unternehmen für Immobilieninvestment-Management. Es verwaltet sechs börsennotierte Real Estate Investment Trusts (REITs) und Business Trusts sowie über 20 private Fonds. CapitaLand startete 2002 den ersten REIT in Singapur. Heute umfasst der Bestand an REITs und Business Trusts den CapitaLand Integrated Commercial Trust, den Ascendas Real Estate Investment Trust, den Ascott Residence Trust, den CapitaLand China Trust, den Ascendas India Trust und den CapitaLand Malaysia Mall Trust.
CapitaLand stellt Nachhaltigkeit in den Mittelpunkt seiner Arbeit. Als verantwortungsbewusstes Immobilienunternehmen trägt CapitaLand zum ökologischen und sozialen Wohlergehen der Gemeinden bei, in denen es tätig ist, und bietet seinen Stakeholdern einen langfristigen wirtschaftlichen Wert.
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