EANS-Adhoc: Sparkassen Immobilien AG: Jahresergebnis 2008 Gewinn trotz schwierigem Umfeld
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Jahresgeschäftsbericht
29.04.2009
Die börsennotierte Sparkassen Immobilien AG (Bloomberg: SPI:AV, Reuters: SIAG.VI) konnte auch das gesamtwirtschaftlich extrem schwierige Geschäftsjahr 2008 trotz Abwertungen mit deutlichem Gewinn abschließen und Mieterlöse sowie Umsatz steigern.
Die Umsatz- und Mieterlöse der Sparkassen Immobilien AG wuchsen im Vergleich zum Vorjahr um je 14 % und betrugen EUR 109,2 Mio. bzw. EUR 85,7 Mio. Damit hat das Unternehmen seine Umsatzprognosen deutlich übertroffen. Diese positive Entwicklung ist auf Zukäufe und Neuvermietungen zurückzuführen. Die Verteilung der Mieterträge nach Regionen zeigt, dass mit 71 % der Großteil der Mieten aus Österreich und Deutschland stammt. Nach Nutzungsart betrachtet, sind die Mieterträge aus dem Wohnsegment am stärksten gewachsen. Durch die Akquisition weiterer Wohnobjekte in Deutschland ist der Anteil der Mieterlöse aus Wohnimmobilien, die generell konjunkturunabhängiger sind, von 22 % im Vorjahr auf 33 % im Berichtsjahr gestiegen.
Auf Grund der Marktturbulenzen und des generellen Branchentrends hat auch die Sparkassen Immobilien AG ihr Portfolio um insgesamt EUR 101,7 Mio. abgewertet. Das Deutschland-Portfolio wurde um 8 %, das CEE-Portfolio um 13,5 % abgewertet. Diese Abwertungen konnten zu einem wesentlichen Teil ausgeglichen werden,
sodass das Bewertungsergebnis per Saldo EUR -30,7 Mio. betrug. Dies ist vor allem auf die erfolgreiche Fertigstellung des Prager Büro- und Geschäftsgebäudes Gemini und die damit zusammenhängende Umwertung von
Anschaffungskosten auf den aktuellen Verkehrswert sowie auf profitable Asset Management-Maßnahmen, zum Beispiel den Umbau des Hotels Novotel in Bukarest, zurückzuführen.
Die Verkäufe von acht Immobilien aus dem Bestandsportfolio brachten 2008 einen Gewinn von EUR 8,3 Mio und wurden durchschnittlich 19 % über dem letzten Verkehrswert getätigt.
Das EBITDA fiel von EUR 78,9 Mio. um 25 % auf EUR 59,2 Mio. Das prognostizierte EBIT-Ziel von EUR 36 - 48 Mio. konnte auf Grund der deutlichen Verschlechterung des Marktumfeldes im vierten Quartal nicht erreicht werden. Dennoch lag das EBIT auch 2008 mit EUR 23,8 Mio. im deutlich positiven Bereich (Vorjahr: EUR 100 Mio.). Dies ist vorwiegend auf das im Vergleich zum Vorjahr (EUR 41,1 Mio. Aufwertung) um EUR 71,8 Mio. geringere Bewertungsergebnis zurückzuführen. Das Finanzergebnis verbesserte sich von EUR - 20,5 Mio. auf EUR -9,6 Mio. Hier schlagen sich die stark gestiegenen Finanzierungserträge nieder, die sich aus Zinserträgen, Währungserträgen und Erträgen aus Beteiligungen zusammensetzen.
Das EBT sank von EUR 35,4 Mio. auf EUR 7,8 Mio. Der Konzerngewinn belief sich zum 31.12.2008 auf EUR 5,7 Mio. Das Net Operating Income (NOI) konnte die Sparkassen Immobilien AG von EUR 64,5 Mio. auf EUR 67,9 Mio. erhöhen. Dies entspricht einer Steigerung von 5 %. Die NOI-Marge (NOI/Umsatz) lag bei 60 %. Der operative Cashflow erhöhte sich von EUR 49,4 Mio. auf EUR 50,0 Mio. Die Funds from Operations (FFO) sanken um 22 % und betrugen zum Stichtag EUR 34,2 Mio. (Vorjahr: EUR 43,8 Mio.).
Die Sparkassen Immobilien AG konnte ihr Portfolio im Geschäftsjahr 2008 um 9 % auf 1.511.400 m2 und 263 Objekte ausbauen. Ausschlaggebend dafür war vor allem die Akquisition von 34 Bestandsobjekten in Deutschland sowie sechs Immobilien in Österreich, Kroatien und der Slowakei. Zum Jahresende stieg das daraus resultierende Immobilienvermögen im Vergleich zum Vorjahr um 15 % auf EUR 1,78 Mrd. Die Entwicklungsprojekte machen 16 % des Gesamtportfoliowertes aus und werden zu Herstellungskosten bilanziert.
Das Ertragsportfolio besteht zu 44 % aus Wohnimmobilien sowie aus Büroobjekten (28 %), Geschäftsgebäuden (17 %), Hotels (7 %) und sonstigen Immobilien (4 %). Mehr als die Hälfte der Ertragsobjekte liegt in Deutschland. 27 % des Portfolios befinden sich in Österreich, die übrigen 22 % liegen in der Slowakei, Tschechien, Kroatien, Rumänien und Ungarn. Mit Ausnahme eines einzelnen Büroobjektes im EU-Beitrittskandidatenland Kroatien liegen sämtliche Investments der Sparkassen Immobilien AG in Ländern der Europäischen Union.
Der Vermietungsgrad des Ertragsportfolios zum Bilanzstichtag lag unverändert stabil bei 91 %. Die durchschnittliche Brutto-Mietrendite (Miete/Verkehrswert) quer über alle Länder betrug zum Stichtag 6,7 %.
Die Investitionskosten in Entwicklungsprojekte betrugen im Jahr 2008 EUR 160,8 Mio. Derzeit befinden sich das Wohn- und Bürogebäude Neutorgasse (Wien), das Studentenwohnheim Sechshauser Straße (Wien), die Einkaufszentren Sun Plaza (Bukarest) und Serdika Center (Sofia), das Bürogebäude Galvaniho 4 (Bratislava) sowie das Hotel Vysoká (Bratislava) in Bau.
Mit einem Jahresverlust von über 74 % schnitt die s IMMO Aktie zwar besser als der I-ATX ab, dennoch schloss sie mit einem Jahresendkurs von EUR 1,98 (2007: EUR 7,73). Dies bedeutet per Ultimo 2008 einen Preisabschlag von 78 % zum NAV (Net Asset Value), der bei EUR 8,9 lag (2007: EUR 9,7). Der Gewinn pro Aktie fiel von EUR 0,38 auf EUR 0,09. Die Marktkapitalisierung von EUR 134,9 Mio. per Ultimo lag 73 % unter dem Wert zu Beginn des Berichtsjahres. Seit 31.12.2008 hat sich der Kurs der s IMMO Aktie mit einer Year-to-date Entwicklung von + 81,8 % (Stand: 28.04.2009) wieder deutlich verbessert.
Im September 2008 bekam die Sparkassen Immobilien AG mit der Vienna Insurance Group einen zweiten wichtigen Kernaktionär neben der Erste Group. Die Netzwerke, das Know-how und die Seriosität dieser beiden Konzerne - zwei der größten Finanzdienstleistungsunternehmen in der Region - stärken die Sparkassen Immobilien AG langfristig in ihrer künftigen Entwicklung.
Im Sinne einer schlanken Management-Struktur wurden im vergangenen
Geschäftsjahr die wichtigsten Steuerungsfunktionen personell in die Gesellschaft integriert. Dabei wurden auch die Dienstleistungen der Immorent AG im Rahmen eines Verwaltungsvertrages neu geregelt. Die Internalisierung des Managements erfolgte ohne jegliche Abschlagszahlungen für die Aktionäre der Sparkassen Immobilien AG.
Der strategische Fokus der Sparkassen Immobilien AG wird 2009 auf der Optimierung des bestehenden Portfolios, aktivem Asset Management, der Fertigstellung der in Bau befindlichen Entwicklungsprojekte und der Konzentration auf günstige Ankaufs- und Verkaufsmöglichkeiten liegen. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft wird 2010 rund EUR 2 Mrd. betragen.
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum 01.01.2008 - 31.12.2008 in Mio. EUR / Fair Value-Methode
|01.01. - 31.12. |01.01. - 31.12. |Veränderung
2008 2007 in %|Umsatzerlöse |109,2 |95,9 |+ 14 | |davon Mieterlöse |85,7 |75,0 |+ 14 | |Neubewertung Liegenschaften |- 30,7 |41,1 | | |Sonstige betriebliche Erträge |6,5 |3,9 | | |Ergebnis aus der Veräußerung von |8,3 |12,6 | Immobilien |Betriebsleistung |93,3 |153,5 |- 39 | |Abschreibungen |- 4,7 |- 3,9 | | |Sonstige betriebliche Aufwendungen |- 64,8 |- 49,6 | | |Ergebnis aus der |23,8 |100,0 |- 76 | Geschäftstätigkeit/ EBIT |Finanzergebnis |- 9,6 |- 20,5 | | |Aufwendungen für Genussscheine |- 6,4 |- 44,2 | | |Periodenüberschuss vor Steuern ||7,8 |35,4 |- 78 | /EBT |Ertragssteuern |- 2,1 |- 6,7 | | |Konzerngewinn |5,7 |28,7 |- 80 |
Immobilienkennzahlen per 31.12.2008
|Anzahl der Immobilien |263 | |Gesamtnutzfläche in m2 |1.511.400 | |- davon in Österreich |339.900 | |- davon in Deutschland |602.700 | |- davon in CEE |568.800 | |Immobilienvermögen in Mio. EUR (Marktwert) |1.778,0 | |Vermietungsgrad |91 % | |Durchschnittliche Mietrendite |6,7 % |
Rückfragehinweis:
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wwww.sparkassenimmobilienag.at
Branche: Immobilien
ISIN: AT0000652250
WKN: 065225
Index: ATX Prime, Immobilien-ATX
Börsen: Wiener Börse AG / Amtlicher Handel