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HEV Schweiz - Betriebs- und Unterhaltskosten: Pauschale gerechtfertigt Gesetzliche Vorgaben

Zürich (ots)

Gemäss Mietrecht (Art. 269a lit. b. OR) sind
Erhöhungen des Mietzinses zum Ausgleich von Kostensteigerungen
zulässig. Zu diesen Kostensteigerungen gehören die
Hypothekarzinserhöhungen sowie auch alle Steigerungen der Kosten für
den Betrieb- und Unterhalt der Mietliegenschaft. Diese umfassen:
  • die Preissteigerungen bei den öffentlichen Abgaben, Hauswarts- und Verwaltungslöhnen, Materialpreisen, Handwerker-/Baulöhnen etc.
  • den Anstieg der Kosten für den Betrieb und Unterhalt mit zunehmendem Gebäudealter
Weder Gesetz noch Verordnung sagen, wie die Mieten bei
Kostensteigerungen anzupassen sind. In der Mietrechtsverordnung ist
lediglich geregelt, wie die Mieten infolge von
Hypothekarzinserhöhungen anzupassen sind. Die Anpassung der
Hypothekarzinsänderungen muss gemäss Mietrechtsverordnung
pauschaliert erfolgen und nicht unter Berücksichtigung der effektiv
vom Vermieter bezahlten Hypothekarzinsen. Ebenso erfolgt die
Anpassung der Teuerung des risikotragenden Kapitals laut Gesetz
pauschaliert zu 40%, ungeachtete des effektiven Eigenkapitalanteils
eines Vermieters. Es ist daher folgerichtig, auch die Steigerungen
der Betriebs- und Unterhaltskosten pauschaliert vorzunehmen.
Zweck der Pauschalen
Die Pauschalierung der Kostensteigerungen entspricht einem
Bedürfnis der Praxis. Pauschalen ermöglichen eine einfachere
Handhabung und verhindern daher unnötigen Verwaltungsaufwand für
Kostenzusammenstellungen und Berechnungen. Zudem hat die
Pauschalierung den Vorteil, dass sich dadurch grosse Mietzinssprünge
vermeiden lassen. Vor allem Unterhaltsmassnahmen fallen nicht
regelmässig in gleicher Höhe an, sondern werden periodisch
vorgenommen. Dies hätte zur Folge, dass in Jahren mit sehr hohen
Unterhaltsaufwendungen der Mietzins entsprechend stark ansteigen
würde. Die Pauschale bewirkt dagegen eine Glättung der effektiven
Kostensteigerungen über einen langen Zeitraum.
Praxis und Rechtsprechung
Bundesgericht will Pauschalen nur zulassen, wenn die Abrechnungen
einzelner Jahre ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so
dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen
Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt. Dies etwas sybillinische
Formulierung zeigt, dass das Bundesgericht offensichtlich das Problem
der grossen "Kostenschwankungen" beim Unterhalt erkannt hat. Die
strickte Auslegung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung würde
jedoch bedeuten, dass die Schlichtungsbehörden sämtliche
Rechnungsbelege des Vermieters von mindestens 6 Rechnungsjahren
kontrollieren und den Mehrjahresdurchschnitt vergleichen müssten, um
die vom Vermieter geltendengemachte Kostensteigerung zu überprüfen!
Erfahrungs-Pauschalen entsprechen dagegen dem vom Gesetzgeber
vorgeschriebenen einfachen und raschen Verfahren und sind daher
vielerorts in deren Praxis verankert.
Höhe der Pauschale
Es liegt in der Natur einer Pauschale, dass sie nicht den
Aufwendungen jedes einzelnen Jahres entspricht. Die
Unterhaltsmassnahmen werden in periodischen Zyklen vorgenommen,
weshalb sind in der kurzfristigen Betrachtung stark variieren können.
Sinn der Pauschalierung der Kosten ist es, grosse Mietzinssprünge zu
vermeiden, indem die Kostenentwicklung geglättet wird. Eine Pauschale
ist daher nur sinnvoll, wenn sie den Kostensteigerungen über einen
langen Zeitraum entspricht. Dies ist auch angesichts der
durchschnittlichen Lebensdauer von Wohnliegenschaften von ca. 80 -
100 Jahren angemessen.
Wie die Kostenentwicklung über einen langen Zeitraum von 35 Jahren
zeigen, sind Pauschalen in der Höhe von rund 1% pro Jahr
gerechtfertigt:
  • Die für die Betriebs- und Unterhaltskostensteigerungen massgebenden Handwerkerlöhne der Stadt Zürich (Schreiner, Gipser, Baumeister, Maler, Elektroinstallateure) sind im gleichen Zeitraum (von 1970 bis 2005) um rund 450% gestiegen. Dies entspricht einer Steigerung der unterhaltsrelevanten Handwerkerkosten pro Jahr von rund 4.99%. Gemäss Bundesmodell, auf dem die geltenden Mietzinsbestimmungen basieren entsprechen die Betriebs- und Unterhaltskosten 30% der Gesamtkosten des Vermieters. Bezogen auf die 30% Unterhaltskostenanteile im Mietzins nach Mietrechtsmodell würde die langfristig eine jährliche Kostensteigerungspauschale von 1.66% rechtfertigen!
  • Auch der Zürcher Baukostenindex weist einen gewaltigen Anstieg der Baukosten in den letzten 35 Jahren um ca. 148% gestiegen. Dies entspricht einer jährlichen Kostensteigerung von 2.71%. Bezogen auf die 30% Unterhaltskostenanteile im Mietzins würde dies einer jährlichen Kostensteigerungspauschale von 0.9% entsprechen.
  • Schliesslich ist auch die allgemeine Teuerung gemäss LIK in den letzten 35 Jahren (von 1970 bis 2005) um rund 189,5% gestiegen. Dies entspricht einer jährlichen Teuerung von 3.08%. Bezogen auf die 30% Unterhaltskostenanteile im Mietzins nach Mietrechtsmodell würde dies langfristig eine jährliche Kostensteigerungspauschale von 1,03% rechtfertigen!
Die Zahlen zeigen deutlich, dass die in der Mietrechtspraxis
gebräuchliche Pauschale von 0,5 - 1% langfristig betrachtet
keinesfalls übersetzt ist!  Dies gilt umso mehr, wenn man bedenkt,
dass die gesetzlichen Vorschriften insbesondere im Energie- und
Umweltbereich in den letzten Jahr(zehnt)en eine Steigerung der
Unterhaltskosten verursachte. Das Nachrüsten zur Anpassung an die
neuesten Vorschriften wird vielfach von der Rechtsprechung nicht als
Wertvermehrung angesehen, sondern ist vom Vermieter aus den
bestehenden Mieten zu finanzieren. Aktuelles Beispiel dafür ist der
Entscheid des Mietgerichts Zürich, wonach aufgrund neuer Vorschriften
 notwendige Brandschutzmassnahmen eine reine Unterhaltsmassnahme
darstellen, deren Kosten durch den Mietzins bereits abgegolten sein
müssen und damit vom Vermieter zu tragen sind.
Der HEV Schweiz, die Dachorganisation der schweizerischen
Hauseigentümer, ist der Zusammenschluss von über 278'000 Mitgliedern.
Er setzt sich für eine liberale Eigentumsordnung sowie für die
Förderung und Erhaltung des Haus-, Wohn- und Grundeigentums ein.

Kontakt:

HEV Schweiz
Monika Sommer
Vizedirektorin
Tel.: +41/44/254'90'20

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